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房地产开发商对全程策划认识的战略误区


中国营销传播网, 2002-07-26, 作者: 朱芳于强, 访问人数: 6860


7 上页:将策划放在详规之后&找最好的策划咨询机构

三、招标选择策划咨询机构

  一些房地产开发商用招标的方法,来选择策划咨询机构。结果可能出乎意料:面对各种各样的方案,甚至是结论完全相反的方案,开发商更是无从去选择。有些房地产开发商要求应标方案对项目有详尽的分析与定位,而详尽的分析与定位来自于项目调研、市场细分之后的结论,而签约前,房地产策划咨询机构是不会投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作,用十几天乃至几天时间拿出的应标方案,分析与定位只能建立在主观臆测上,这种本末倒置的做法,能保证所建项目面对的是有需求的吗?市场需求有限的项目当然不是畅销楼盘。

  工业产品招标的目的是为了降低成本,同规格的产品、同样的质量要求、同样的执行标准、同样的ISO质量认证、同样的……等等;智业产品不同于工业产品,不是看文案写得好、吹得妙,或抓住了开发商的心,而是要看你占有的基础信息量是否足够,数据分析是否准确,应用的理论工具是否先进适用,得出的结论是否正确和有预见性……等等,总之是否抓住了未来有效需求的脉搏。

  而是否抓住了未来有效需求的脉搏,开发商必须具备极强的预见力与洞察力。

四、要建设最高档的住宅小区

  开发商常有这样的宏愿:在自己的地块上建设最高档的住宅,或把自己的项目建成标志性建筑。因此,总认为策划咨询机构所作的策划方案不理想、不大胆、在什么地方不如A小区,在什么地方不如B小区,总之不是最好的,全国各地去考察,方案在手却迟迟下不了决心,直至方案的开发建设模式、理念过时或类似模式的楼盘拔地而起。一鸣惊人、一飞冲天、树碑立传、石破天惊、被承认、被仰慕,这不仅是所有开发商的心愿,也是房地产策划咨询机构的心愿,同时是所有在事业上锲而不舍、期待有所成就的人的渴望。

  策划咨询机构与开发商在具体合作项目上是合作者,所提出的方案是理性的和准确的,要为开发商负责。移植、克隆、拷贝、照搬外地甚至外国的高档住宅小区、楼盘,作为策划咨询机构是轻而易举的,但我们能这样做吗? 

  房地产建设之所以强调“地段”的重要性,就是因为它是固定的,它的有效需求局限在周边地区,并且要与周边地区的经济发展水平相适应,与其他商品不同,造得质量好甚至可以卖到国外去(前提是国外要有相应的需求)。如果不考虑项目所在区域的政治、经济、文化、人文、地理、竞争环境,一味的想用最前沿的理论、聘请国外最好的建筑事务所、采用最新的设计理念、用最好、最新的材料、最高级的施工技术、最新的技术,建设出来的曲高和寡超前、高档项目,卖给谁呢?我们从事房地产建设的目的,总不是为了炸掉它。


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