1．竞争对手已经成熟，寡头市场显现雏形　　

　　房地产产品的异质化特征决定了早期的房地产市场竞争是一种弱势竞争，这种竞争往往没必要去认识谁是你的竞争对手，最明显的例子就是房地产市场过热时,只要你拿得到地并且盖成了房子,销路绝对是无忧的。但是，当前房地产市场的竞争已经步入到实战的阶段，你已经在与竞争对手抢客源了----哪怕你还是没意识到谁是你的竞争对手。报道说,北京在建的底密度住宅有二十多个项目，竞争已经显现出来了。　　

　　另一方面，随着土地拍卖进程的加快，房地产业势必走向寡头垄断。小的项目公司由于丧失了原来的优势且资金匮乏，将逐步消失，同时大房地产开发商在信用和资金面的优势得到确认，成长得越来越强大。国内著名的开发商万科企业，原来为拿不到土地而苦恼，目前这个问题已经得到了妥善的解决。所以，房地产业的留强汰弱势必难免。竞争对手的强大正成为你继续前进的障碍，并且在某种程度上将改变产品开发模式：是先有地再策划还是先策划再拿地？前者是被动的，后者是主动的(土地拍卖有助于主动经营)。无疑，竞争战略对此要作出重要的描述。　　

　　2.消费者已经十分成熟和理性　　

　　消费者已经从对房地产市场一无所知的状态中走出来，而且变得越来越精明。房地产投诉在大城市越发经常，已经成为第一投诉。消费者购房前不仅仅“货比三家”,可能是十三家，也可能是三十家。除地段、价格因素外,商品房的质量、物业管理的水平及收费标准、开发商的实力及信用状况都成为评判的标准并在市场流传。　　

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