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今天造MALL 明天遭罪？ 伴随着20世纪90年代下半期中国综合零售革命的爆发，这几年购物中心（ｓｈｏｐｐｉｎｇ ｍａｌｌ）异常地火爆起来，从首都到省会，从城中到郊区，开始了轰轰烈烈的造Ｍａｌｌ运动，并且一个比一个大，一个比一个豪华，已经开业的有些惨淡经营，有些改为小商品批发市场；正在施工的有些因缺钱停了工，有些因招商受阻歇了业。但是，从今年开始造Ｍａｌｌ运动似乎有愈演愈烈之势，几乎每月都有号称全国乃至亚洲最大的大Ｍａｌｌ开工或是正在筹建。这不禁使人想起20世纪90年代前期大百货商店盲目发展导致后期纷纷倒闭的情景，令人担忧的是：今天造Ｍａｌｌ可能导致明天遭罪，有些大Ｍａｌｌ可能成为死Ｍａｌｌ。 购物中心产生于第二次世界大战结束后的美国，很快在西方发达国家得到发展。购物中心产生的环境是人均国民收入2000美元，家庭轿车普及率在30％左右，基本上实现了城市化，城市又出现了空心化，郊区新区出现。郊区大型购物中心发展的时期，人均国民收入8000美元左右，家庭轿车普及率达到50％，有钱人到郊区居住成为普遍的现象。1994年美国光顾购物中心的顾客87％是自己开车来，美、日、德购物中心设定停车场的标准是每20－60平方米营业面积一个车位，可见购物中心“这辆车”是通过汽车轮子推动的。 1980年，西欧各国的人均国民收入在1万美元左右，家庭轿车普及率大约为60％，千人平均拥有零售商店总面积为800平方米，拥有购物中心的面积仅为36．2平方米，也就是说每平方米的购物中心面积负担28个人，有28万美元的国民收入来保障详见表1。 从整体上分析，我国目前并不具备购物中心发展的成熟条件，人均国民收入仅为1000美元左右，即使在发达的上海也不过4000美元，北京3500美元，因此郊区购物中心的发展应处在起步尝试阶段。这里还需要说明的是，购物中心发展在大城市的郊区，因此在一国人均国民收入1万美元时，发展购物中心的地区极有可能达到2万美元。北京已经开业的城中购物中心和郊区购物中心已经达20家左右，估计总的营业面积将超过250万平方米，接近法国1980年全国的水平，但北京人口仅为法国人口的1／5，人均国民收入仅为当时法国的1／3。以此推算，北京千人拥有的购物中心面积将达200平方米，每平方米负担的人口仅为5人，仅有2万美元的国民收入保障。这个数字或许不十分准确，但是即使北京有100万平方米的购物中心规划，也是一个存在巨大风险的数字。 购物中心的规模有多大，是由其辐射商圈范围的大小、居民数量的多少和收入的高低，以及竞争店铺的营销能力来决定的，不是由开发商的主观意愿来决定。这里有话语权的是科学的数据计算，而非感觉化的算计。由表1可知，西欧五国在人均国民收入1万美元时，平均购物中心规模在3－4万平方米。另有数据显示，直到20世纪90年代初期，美国、日本购物中心平均面积也是2万平方米左右。美国购物中心规模有三种类型：地区性的购物中心，面积在36，000－180，000平方米；社区性的购物中心，面积在9000－36，000平方米；邻里性的购物中心，面积在1800－9000平方米。在90年代初期时，地区性购物中心仅占全美购物中心总数的5％，社区性的购物中心占32％，邻里性的购物中心占63％，目前仍然保持这样的比例。很明显，有2／3的购物中心是小型化的。 目前中国的购物中心开发商更加偏爱巨型化开发，政府又没有相应的立法限制，甚至将购物中心的建设视为城市发展的形象工程、献礼工程，因此购物中心规划越来越大，“3万、5万小弟弟，50万、60万不稀奇”，众多开发商展开了亚洲第一Ｍａｌｌ的竞争。据媒体报道，到2003年全国已有购物中心300多家，正在上马的面积超过10万平方米的就有200多家，号称亚洲和世界第一Ｍａｌｌ的项目不断在媒体公布，有的建筑面积甚至接近了90万平方米。北京一家规划建筑面积为68万平方米的Ｍａｌｌ，声称每天的客流量将达到10万人次，年销售额将超过50亿元人民币。我们假定能实现10万客流的目标，平均每位顾客花费140元才能实现年销售额50亿元的目标。1994年美国平均家庭年收入为33，178美元，平均每位顾客在购物中心停留1小时29分钟，每位顾客平均每次消费31．44美元，约合250元人民币。2003年北京家庭年收入估计为45，000元人民币，约合5000美元，不足美国1994年水平的1／6，但140元的客单价却相当于美国的56％。 我们不绝对地反对建大Ｍａｌｌ，但我们应该提倡建社区性的小Ｍａｌｌ，这符合城市居民的消费特点和购物中心的发展规律。 本网刊登的文章均仅代表作者个人观点，并不代表本网立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。
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