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今天造MALL 明天遭罪？ 7 上页：第 1 页 店址选在哪儿？西方购物中心首先在城郊发展起来，但是不久城市中心出现了萧条景象，为了振兴城市中心区，政府在推行步行商业街的同时，也在城市中心区规划了少量的购物中心。中国的购物中心发展首先在城市中心区启动，与百货商店形成了直接的竞争关系，效益不佳也在情理之中。但是，像美国那样迁到远离城市的郊区，也会因中国特殊的国情而面临困难。比较恰当的方法有三：一是模仿巴黎城市的做法，将购物中心建在各线地铁的终点；二是在新建小区建立规模适当的购物中心；三是在传统社区采取老网点重新整合的方法发展购物中心。 特色是什么？每个购物中心发展一定要形成自己的特色，西方国家的购物中心也是多种多样化的，并非皆是综合化、一次购齐。常见的类型有：1．折扣型购物中心，或是汇集厂家折扣品牌店的商业走廊，或是汇集沃尔玛、玩具反斗城和电路城等低价型业态的聚集区；2．专卖型购物中心它没有主题或是核心店，由专卖某一类产品的店铺组成，建筑景观设计相当讲究；3．景观型购物中心，购物中心的整体建筑构成一个独特的景观，成为一个著名的旅游景点，通常是把一个古建筑改造为购物中心或是涉及一个具有艺术化外观的建筑；4．娱乐型购物中心，人们把Ｍａｌｌ ｏｆ Ａｍｅｒｉｃａ视为娱乐型购物中心，除了零售店铺之外，还有主题公园、迷你高尔夫球场、水族馆、电影院等娱乐设施；5．生活型购物中心，这是最普遍的购物中心形式，店铺设施组合主要考虑商圈居民的日常生活需要。我们需要符合目标顾客需要而且特色鲜明的购物中心，在社区和街区更适合生活型购物中心。 谁做主题店？选择的原则是与商圈客户相吻合，与其他租户相补充。美国购物中心里主题店以百货商店居多，法国购物中心里主题店以特级市场为多。因购物中心中汇集大量专卖店，如百货店是主题店，它必须放弃专柜式经营，同时百货店已向高档型转化，经营选购品较多。因此，目前中国购物中心主题店以特级市场为主较好，百货商店作为主题店的补充。 中国零售业变革在一定程度上是由房地产商推动的，20世纪90年代上半期的百货商店热、这几年的购物中心热和商业店铺投资热，皆是如此。一方面，房地产商赚的是房地产的钱，他们最关心的是尽快把房子卖出去，至于买房人的投资回报不是他们所关心的，因此他们会超低价地将部分房产卖给或是租给世界前10位的著名零售集团，而将因此带来的损失转嫁给入住的中小商户，向中小商户收取高价或是高租金；另一方面，诸多地方政府将大型购物中心视为形象工程，迫使银行提供优惠贷款，带来了购物中心无规划地盲目发展，在很多项目中出现以项目骗资金、项目摊子铺得过大、项目建设超预算的现象；再一方面，买租铺面者有相当比例的人是投资，而不进行零售业经营。这样会给人一种购物中心繁荣的假象，但是大多只会有买铺面和租铺面时的短暂繁荣，难有购物中心经营的长期繁荣，因为风险大多转嫁给购买和租赁店铺的零售经营者。 房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。显然，我们在很多情况下没有按照购物中心发展规律办事。德国ＥＣＥ公司购物中心专家迪茨博士在考察了北京市场后认为，北京购物中心95％选址不当。迪茨博士认为，购物中心投资回收期为20年，美日购物中心一般为7年时间，以对入租户放水养鱼，但一些中国投资者为尽快收回投资，向入租零售商收取租金过高，结果无异于杀鸡取卵，中国购物中心萧条的原因之一就在于此。 中国购物中心盲目化发展和非专业化的后期管理，将会使诸多火爆一时的Ｍａｌｌ成为病Ｍａｌｌ或者死Ｍａｌｌ。 政府应加强对购物中心建设的管理与控制，要从三方面入手：首先是建立和完善相应的法规，最主要的法规是《大型购物中心设置办法条例》，每一个大型购物中心的建立计划要通过政府规划、审议才能实施；其次是监督房地产商广告和招商行为，惩罚夸大投资回报率的误导宣传；最后是规范零售业态，提供城市各种业态的饱和指数，供开发商在选择项目时参考。 原载：《经济观察报》2003-08-11第121期 第 1 2 页 本网刊登的文章均仅代表作者个人观点，并不代表本网立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。
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