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房地产开发的三重境界


中国营销传播网, 2004-10-29, 作者: 淡云鹏, 访问人数: 3447


  房地产是我国经济发展的热点产业,随着行业的整合和规范,房地产行业还有相当长的路要走,而我国房地产要稳步实现可持续发展,就要改变快餐式开发的行业现状,并在开发理念上步入三重境界:尊重人、尊重自然、尊重社会。

  第一重境界:尊重人——满足人对于生活品质的追求。

  尊重人就是尊重人对于居住品质和生活品质的追求。所谓居住品质是从产品的开发而言,涉及的是建筑尺度、建筑形态、景观设计、居屋的室内尺度和布局等。生活品质则涉及社区内的文娱健身、人际交往、个人隐私保护、社区文化品味、生活情调等精神层面的内涵。由于收入、受教育背景、地理区域的差异,购买者价值观和生活形态会有所差别,居住习惯和生活习惯也会有差异,对生活和居住的理解也会有不同,而房地产开发商则是要根据所面对的特定群体,开发出满足其特定的价值观取向的理想居所。尊重人也要求开发商和销售商要有诚信的心态,恪守对消费者的承诺。

  人对于生活质素的要求不仅是在居住的硬件上,也表现在沟通的软件上。因此,尊重人除了硬件上以提升人的居住品质为出发点进行产品设计之外,在软件上还体现为人性化的服务。人性化的服务包含销售服务与物业服务两个方面。来者都是客,销售人员以平等的心态对待每位来访者,物业管理人员也以亲情化的态度服务于每位业主和准业主,主观的界定身份或以所谓的规则条框生硬地对待客人,不仅会损失掉购房者,让买房的业主心存遗憾,也会给企业的品牌蒙上一层阴影。  

  第二重境界:尊重自然——实现城市与自然的和谐共生。

  尊重自然生态,是可持续发展的基础。而盲目的城市扩张,城市中的高密度住宅和缺乏绿地空间,使自然生态被破坏、城市施加给自然的负荷加大,也使人与自然的距离被拉大。不尊重自然,人的居住环境也面临新的灾难。公园和街心花园的建设在一定意义上寻找城市与自然的平衡,但相较于城市拥挤的人流、穿梭的车流、柏油的道路,这只是杯水车薪。城市中自然生存状态的缺失,只会使城市的热浪、废气、污水、缺电等城市病日益凸显,而使现代文明成为都市人的梦魇。因此,良好的生存环境是强调城市与自然的共生,不能脱离自然空谈城市的发展。

  对于开发商而言,也要为都市人提供更多的接近自然的机会。一是在都市中的项目开发上引进自然生态,二是在郊外的项目开发不以牺牲自然生态为代价,不会因人的参与而使自然生态链遭到破坏,而是寻求居所与自然的融合共生,实现人与自然的真正亲近。这不仅不会背离开发商企业经营的目标,反而更会增加企业品牌的形象和地位。

  我国由于土地资源非市场化运作的特征,开发商对土地的选择往往受传统的地段观念和关系运作的影响,加之多数开发商经营理念的不成熟,因而未达到根据企业运营开发能力和战略发展目标进行有选择储备和开发的阶段。许多房地产项目在内部环境美化的同时,外部环境并未改善,使居住在高层的住户,推窗无美景环伺,低层住户眼前虽是莲塘绿荫,耳际并无潺潺水声,却是嘈杂的车响和街道上的吆喝声。在旧城中建新建筑是我国许多城市当前房地产业非常突出的现状,新社区会提升居住的品质感,因而与拥塞的街区会有些格格不入。这就对于城市建设提出新的要求,要提升整个城市的自然环境和生存状态,使城市与自然融合而健康发展。  

  第三重境界:尊重社会——树立强烈的社会责任感。

  经济的快速发展,市场的畸形消费,房地产行业具有快餐式的发展特征,而这种不良的开发方式将带来城市后遗症,会造成城市文化内涵的缺失。房地产开发商以利润为目标替代本应有的社会责任感,使我们对现今的许多建筑提出疑问,到底该不该存在,到底能存在多久?我们看到,许多开发商为了短期的利润目标,无视城市的整体面貌,所以在城墙上可以看到不伦不类的欧式建筑高高矗立,一些建筑在问世之日,即成为城市的视觉垃圾,没有给城市增色,反而为城市添乱。西安也曾盛行过一个时期的欧陆风,借用西方现代文明的精髓无可厚非,但如果搬来的是欧洲旧时代的古董,或者只是为炒作概念,迎合畸形需求,建筑有形式无内涵,却是违背了社会发展的轨迹。

  尊重社会要求开发商和建筑设计单位具有作为普通市民的社会责任感,有三层含义:其一,尊重城市的历史。西安城市的建筑底蕴是几千年积淀而来,在发展现代文明的同时,至少不该是传统文明的破坏者。其二,尊重城市的未来,不要辜负了子孙后代。建筑是城市的风景线,应该有传承的意识,一是要有好的建筑质量品质,能够经得起岁月的磨损,二是与其他的建筑共同成为城市的名片,成为城市的一段历史的标记,并能够有很长的生命力和存在价值。走在上海外滩,一些经过百年沧桑洗礼的建筑风韵犹在,这些建筑是城市历史和文化的一个缩影,也是上海国际大都会气质的佐证。其三,尊重建筑艺术。建筑是城市的服饰,体现的是城市的品位和气质,建筑的艺术性是建筑具有生命力的基础,也使城市具有涵养和韵味。因此,纯粹迎合开发商个人喜好的建筑设计应该被摒弃,应该尊重建筑艺术本身,尊重城市的审美要求和文化情趣。  

  尊重人、尊重自然和尊重社会三者是相互联系,相辅相成的。没有对人的尊重,就谈不上尊重社会,忽视了社会责任感,对人的尊重也无从谈起,人类社会的可持续发展也要面临危机。人从自然中来,人类社会也无法脱离自然而存在,没有自然,人的存在,社会的发展也就没有了根基,现代城市也就成了现代人的名利场,只有冰冷和阴暗,没有阳光和生机。对于房地产开发商而言,单纯的利润动机就显得短视和浅显,脱离了对人、自然和社会的尊重,企业的可持续发展也无从说起,房地产项目的开发也潜藏着危机。因此,房地产开发总体应遵循以下原则:

  其一,了解城市的历史和未来发展轨迹。了解城市的昨天,才能着眼于城市的明天建筑城市的今天。城市的空间资源是有限的,其色彩是许多建筑共同构建和描绘的,多一份艺术的情趣,就会多一些底蕴和涵养,少一些平庸和遗憾。

  其二,保护和借用自然资源和人文资源。对于项目周边的自然资源和人文资源巧妙借用,实现和谐共生,这在我国古代的建筑和造园理念中已广泛应用。根据项目自身地块特征,结合项目周边资源现状,在保护自然和人文景观资源的前提下,为居住者提供具有文化内涵的居住环境。

  其三,建筑精品社区。在建筑质量上严格把关,建筑设计兼顾城市区域人文特征,社区环境依据居住者的价值取向,把自然引入社区,满足购房者对于居住品质和生活品质的追求,从细节着眼,体现开发商对品质的孜孜追求。

  其四,人性化的服务。通过社区服务和文化交流,建立亲情、友爱、温暖的社区形象,杜绝生硬冰冷的机械式的人际氛围。

  项目所在区域和地块特征的差异,使项目开发面临不同的环境、面向不同的居住群体、规划选择也有不同,但有一点是共通的,那就是实现对人、自然和社会的尊重,形成涵养的社区内涵文化,从而构建出健康、和谐、积极、尊重的城市内涵文化。

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