但是一些调查数据却让人很怀疑房产品牌营销的效果，《成功营销》记者2006年6月份曾与搜房网合作出了一份消费者购房意愿的调查问卷，截至目前有15万人参加了投票，其中“买房时考虑的因素”一项，有13％的人选择“交通”；其次是“价格”、“位置”、“小区环境”和“户型”，关注度均在10％以上；而关注“开发商”的只占3.87％。

　　一方面是越来越强调品牌营销的房产营销人，另一方面是不解风情、越来越现实的购房者，品牌营销这个在其他行业所向披靡的制胜法宝，在房地产领域到底是鸡肋还是美味？　

　　当“位置”胜过“房子”时

　　在房地产行业，“位置”永远比“房子”更重要。北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华对《成功营销》记者表示，消费者谈起衣服、鞋子、手表，会强调它的品牌；但是谈起房子的时候一定会说是山上的房子，还是海边的房子，是别墅，或者是高层的公寓，甚至是地下室，总之，它是一个地点建筑形态的描述。所以从消费者方面来讲是不需要品牌的，他需要的是地段，如此而已。

　　代理商们在开发商那里竞标的时候，往往会罗列出一批房产品牌营销的成功范例（从他们理解的角度或者从其他行业引入），但是可以说这已经成了目前房产销售代理行业的一个方向性错误。房地产企业和项目需不需要品牌，可以说是需要的，尤其是项目的知名度要在销售时尽快打开，但是真理和谬误只有一步之差，过度强调品牌战略对房产销售并不会有太多实际的促进。即使是畅销楼盘在最终总结时，业内的专家也很难确定所谓的品牌打造在销售里到底起到了多大的作用。

　　中国商业地产联盟专家委员余凯教授告诉《成功营销》记者，房地产市场本质而言属于卖方市场，而品牌战略是在买方市场下大量同质化产品出现时用来显示产品特异性的一个方法。由于土地资源是有限的、不可再生的，任何地段都是唯一的，而地段恰恰是房地产品质的主要形成因素，因此房地产产品具有不可替代性。正是这种不可替代性，使得房地产在市场上的竞争程度十分有限，不论大公司实力如何雄厚，也无法完全挤占小公司的市场，因此它的品牌作用就显得不明显，而小公司永远有机会和条件向“龙头老大”挑战。

　　房地产的垄断属于自然垄断，有人看见张三家的房子不错，也想买一套，但是花同样的钱一定买不到这样的房子，除非多花点钱从张三手里买下来，否则买的房子与张三的房子一定不一样。这就是房地产业的垄断特征，其他工业化商品都不具备这个特征。彩电厂商也想垄断，可是做不到，市场上有无数一模一样的彩电，不买这个厂家的，消费者还可以买别的厂家的。而且市场上还会出现更多一模一样的彩电，今天不买，明天选择的机会可能会更多。可是北京三环以内的房子，今天如果没有买，明天除非多出钱，否则就只好到四环以外去买房子了。

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跌跌不休 房企该如何维护品牌？ （2008-06-30, 中国营销传播网，作者：莫迟）