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产业运营商必须跨过的八道坎


中国营销传播网, 2016-04-30, 作者: 任启方, 访问人数: 2761


  我国的房地产业自上世纪90年代初海南楼市破灭后,曾一度消停了好几年。直到1998年,为摆脱东南亚经济危机的冲击,中央的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》一纸文件,彻底结束了我国住房实物分配的历史,开启了房地产业高歌猛进的十年。2008年后,房地产业在中央的宏观调控影响下迅速进行洗牌和分化,一大批在住宅地产、商业地产、旅游地产、文化地产、养老地产等等领域的优秀企业脱颖而出,万科、万达、绿地、华侨城、碧桂园、龙湖等等行业寡头们好似渐有跨界整合、横扫天下之趋势。

  然而,在这十年又十年的房地产行业演变进化中,住宅地产千夫所指、商业地产蜂拥而上、旅游地产备受争议,唯独工业地产始终在公众的视线之外,小打小闹、不成气候。直至2010年后,各地政府开始重新认识“广受诟病的土地财政、房地产绑架的GDP、既爱有又恨的高房价”,并且全力回归“既可创造就业又可创造税收”的实体工业经济。这时,工业地产历经萌芽、成长、自我修炼,最重要的是彻底创新和脱胎换骨,并终于以“产业地产”这个“高端大气上档次”的新身份蹒跚走来。

  何为产业地产,即经过对该城市或区域资源的研究,以某一产业为主导,响应国家政策,通过前瞻性的规划,积极的招商引资,配合当地政府进行产业转型和升级,以打造某一产业集群为目标,实现经济发展、百姓就业、企业挣钱,从而提升城市综合实力和竞争力的新型园区开发运作模式。我们把这种主导产业地产全程运营的企业称之为:产业运营商。

如果说做住宅的是小学生、做商业地产的是大学生的话,做产业地产的就必须是精通理论与实践、熟知企业与产业的MBA了。产业地产看起来很美,产业运营商看起来很风光。但我觉得,那么要想成为一个成功的产业运营商,必须跨过如下这八道坎。

  一、观念坎

  产业地产不是“就地卖地”、 “就厂房卖厂房”,产业运营商须摒弃传统房地产开发的观念,须从宏观上要认真研究和把握国家发展战略和政策,需从中观上熟悉吃透当地的自然、人文资源和谋划要进入的行业领域,需从微观上了解城市或区域的发展规划、以及该行业企业的前世今生、昨日今朝。

  因此,产业运营商必须有和政府跳“双人舞”的观念,既站在政府的角度考虑城市的定位与发展、区域的合作与竞争、资源的整合与利用、企业的落地与税收、老百姓的安居与乐业,又要站在企业的角度考虑如何进得来、如何长得大、如何挣得多、如何去发展,然后一词观念为指导,去完善产业园区的定位、规划、设计、政策拟定等等前期性策划工作。

  二、资金坎

  从规模来看,产业地产一般是少则一两千亩、多则数万亩;从运营时间来看,产业地产从园区规划、招商到企业逐个落地、投产整个过程少则三五年、多则一二十年,资金需要量更大、占用时间更久、回收过程更慢、投资周期更长。

  因此,企业不仅需要筹备一定数量的资金,保证资金源的充足,更要策划好园区的资金滚动使用和长短期回笼模式,譬如政府配套商住用地开发等;不仅要考虑有多少资金,更多的是考虑能重复使用和调动多少资金,否则在大规模的基础设施和土建工程面前,再多的钱也不够花,极易陷入资金链困境。

  三、人才坎

  产业地产是块儿高级蛋糕,同时也是地产的小众形式,再者产业地产的区域性、行业性等特征,不免使得产业运营商在人才的选用上捉襟见肘。

  理想的产业地产运营管理人才应该是综合型、学习型人才,既要能战略谋划、统观全局,又要能熟悉行业、精通企业;理想的技术人才也最好是一专多能型人才,招商的不仅熟悉行业企业,也最好能熟悉规划政策,工程的不仅仅能熟悉建筑施工,也最好能熟悉销售技巧、企业经营,这样才能与入驻企业建立相互尊重与信任的合作关系,共同促进地推进园区的建设。

  四、选址坎

  产业地产虽然是依托工业用地或者仓储物流用地进行的开发和建设,成本较低,但产业运营商毕竟不同于当地父母官,是商就必须赚钱。

然而,在广袤的大地上,官办的开发区和产业园遍地开花,民办的产业园要想与之竞争并非易事,土地交付条件一样、土地价格差不多、政策优惠大同小异,甚至政府管办的园区更具优势,怎么办?产业运营商能发挥的最大优势就是选址,我可以在这个城市做产业园,也可以在另一个城市做产业园?而政府只能在当地做。

  那么到底选址在哪里呢?从国内工业产业发展水平看来,大城市郊区或者周边地区是最值得青睐的选择。此类地区先前处在城市发展的第三圈层,长期“别人吃肉自己喝汤”,发展慢。在全球化和区域一体化的今天,一方面中心城市城市病越发严重,土地价值高涨挤出效应明显,另一方面现代交通、通讯技术使得在更大尺度上重新布局产业和生活成为可能。


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