五、招商坎

　　不管是官办还是民办园区，招商是成败的关键，否则将是无本之水无源之木。产业运营商在招商过程中最大劣势是“土地二道贩子”，容易“飞单”，但这跟政府可以提前在合同中明晰招商的范围，统一口径，毕竟不管官办还是民办，最终受益、受益最大的都讲是当地政府。

　　同时，产业运营商在招商过程中最大的优势则是政策灵活、用人灵活、奖励灵活、操作灵活，这就容易用政策吸引企业，用行内人士混进企业的圈子，用奖励政策激励招商人员积极主动的工作，用全程高水平专业的服务让企业更有信心。所以说，招商是道坎，但也是个政府提供给产业运营商的一个机会。

　　六、拿地坎

　　放眼国内数千个大小城市，无不把增加建设用地作为城市总体规划的首要任务，但是毋容置疑的现实是土地指标越来越紧张。发达的地方土地少，本就不够用；落后的地方喊着口号要发展，所以也不够用。

　　对于一个少则一两千亩、多则几万亩的产业园区，这么大的建设用地需求　可能是一个城市少则两三年、多则七八年才能争取到的全部土地指标，因此整体规划、分多期多批次招拍挂拿地成了产业地产的必选途径之一。“拿地”成了产业园运营商一项长期的、充满竞争的任务之一。

　　七、政府关系坎

　　产业运营商与政府签约之前，是政府的客户；签约之后，政府就成了企业运营商的客户，而且是不可得罪的大客户、衣食父母。

　　从产业地产的政策争取、招商造势、拿地立项、落地报批、施工建设、竣工投产、融资纳税、招工办社保等等诸多方面，无不需要用政府高层以及各个部门建立密切的关系，唯此才能得保后方稳定。

　　八、社会互动坎

　　正是由于产业运营商的特殊身份，充当不同的社会角色，承担众多的社会职责，使得产业运营商是“商”，但又不能单纯的作为“商”。

　　产业运营商必须与当地政府、行业协会、企业商会、金融机构、建筑企业、设计单位、媒体、研究机构以及其它合作竞争性园区形成经常性互动，保持活跃，方能有利于招商、有利于建设、有利于融资、有利于塑造良好的品牌和社会形象。

　　十八大以后，新型城镇化和城乡一体化将成为各地政府在下一个黄金十年必须高举的旗帜，而无论新型城镇化，还是城乡一体化，工业产业选择和发展的重要性都远远超过了争论不休的房地产，在经过十多年的房地产疯狂和浮躁之后，工业产业重新回归“无工不富“的实体经济本源。

　　因此，众多披着产业的外衣做商住地产的投机者也最终会被市场淘汰，而真正脚踏实地、为企业招商、为地方经济发展助力的产业地产运营商最终会克服困难、广发复制、实现名利双收。

　　知名策划人，专注战略定位、营销From EMKT.com.cn运营，多年房地产、新农业、文商旅、产业园领域实践工作经验，国内多家财经媒体专栏作者。电子邮件>>: qifang0106@12.com

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