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房地产常见病诊断


中国营销传播网, 2003-11-20, 作者: 陈放, 访问人数: 7887


扫描伤病房十大症状

  改革开放二十年来,全国城镇住宅共投资约3万亿人民币,新建住宅近55亿平方米,是前29年的9.8倍,年均竣工2.5亿平方米。其中近几年住宅建设连年3年竣工量超过4亿平方米,去年更达5亿平方米,这是我国住宅建设,也是房地产史上空前的奇迹。老百姓的住宅也可谓是“芝麻开花节节高”,一天比一天宽敞,一天比一天像样了。

  尽管在整个经济增长期,房地产是必然看好的行业,房价也确实在上涨。然而放眼望去,各种各样的伤病房,烂尾楼盘,建筑垃圾,新式雕堡商圈残局却比比皆是。

  “幸福的楼盘大体都是相似的,不幸的楼盘各有各各的不幸”。扫描房地产楼盘,疾病种类成百上千,但不妨可以归纳以下十大类:

  一、房地产星座病

  人有生辰八时,天有紫微星座。许多房地产楼盘死就死在“生不逢时,建不逢地,卖不逢态”。从圈地运动到进入新世纪已达几百年,房地产“除了位置还是位置”的铁的定律似乎仍然未变,只不过时代不同了,理解与应用也有所不同了。“位置”已不简单地理解为“地理位置”了-------它包括位置、地段、区域、局位、时间段、功能段、状态段等等。现在的“位置”已经立体化、动态化、多样化、功能化了。君不见海南房地产爆富者一天赚一个亿,跳楼者更是成群结队,……此一时彼一时,此乃“大气候时段所致也”。

  二、房地产质量病

  无论用什么概念,什么包装,质量是房地产的基础、立足点。房屋的质量包括房屋的物理特性、耐久性、保温、隔热性能、空气质量、声学环境、光学环境、平面功能、设备配置、整体设计、厨卫设计、视觉效果、面积尺度、安全性能及防水、防腐、防锈蚀诸多问题。有些房地产公司、建筑公司偷工减料,企图从材料上、施工上减少成本。君不见多少“××花园”,多少“ ××公寓”,住进去没几天就常常发生地基下沉,墙柱松动,墙面脱落,墙体走动的怪事,天不下雨小漏,天下雨大漏更是常事,“豆腐渣”遍地都是。无怪乎房地产投诉的增长比经济增长还快,交了钱了就是“姜太公钓鱼不愿者上钩”,上了钩了没有办法了。

  三、房地产贫血症

  贫血是指血液循环中的红细胞数和血红蛋白的数量是否正常,房地产企业运营中其血液就是资金,如果陷于贫血,那么其企业必然处在困境之中。房地产是不动产,其项目一般投资周期长,周转慢,所需资金多,对企业的融资能力有很高的要求。如果资金不足或是周转不灵,则将会极大地制约房地产企业的发展。特别是由于国家政策、物价的涨浮等一系列不可预计的因素,通常使预算与实际的投资要求存在很大的差距。因此,很多的建设项目由于最后资金的没有到位而变成了半啦子工程,许多地产商,尽管圈了不少地,几年过去了,地上还长着萝卜青菜。

  四、房地产眼科病--------市场定位不准

  很多房地产商眼睛经常出问题,要么是白内障,视线模糊不清;要么是远视眼过于超前;还有老花眼越老越糊涂,近视眼戴上博士伦还落后。

  许多房地产楼盘是“先做规划后做策划,先生孩子后找娘”,房子造出来了才去找买主,你叫它如何卖个好价钱?

  现在房地产市场某种意义上已进入“精耕细作”阶段,市场在进一步细分,消费者可分理智型、习惯型、意愿型、经济型、冲动型、随意型、前卫型等多种形式,如果我们不前期调查定位好,亦有可能“一锤定型”,“一足失成千古恨”。

  五、房地产骨骼病

  “始于设计,重在施工”是建筑行业的名言。国人早已厌倦了几十年的火紫盒、筒子楼,对造型、户型的要求已越来越高,越来越讲究以人为本,个性化、多样化、生态化、自然化。如上海徐汇区某地段,同样的钢筋水泥,同样的土地砖头,由于设计风格、水平不一样,销售结果与住户满意度居然大相径庭。说起国人的设计水平与风格,尽管“欧陆风情”西风徐徐,但实在不敢恭维。有些楼盘连骨架质量都有问题更不用说设计艺术了。

  六、房地产五脏病

  现今老百姓买房“是买房子又不是买房子”,不但是买钢筋水泥,贴墙砖,更要买地段、环境、社区配套设施,买龙脉、文脉 。它涉及地段、交通、环卫、入学、购物、就医、娱乐等一系列方面,五脏六腑,缺一不可。如果一幢各方面条件都不错的楼,靠近垃圾站排放区或有大型的工厂,则会带来非常不良的影响。另外,周边环境不好,脏、乱、差,人员结构复杂,也会给小区内的生活安全带来很大的负作用。配套完善的社区服务环境,不仅是解决小区居民日常生活活动需要的基本保证,也是小区稳定的物质基础。现今很多的社区被规划安排到市郊,这带来房价降低的好处的同时,也为小区内生活的居民带来一系列不便,如交通问题,购物问题,特别是子女的教育入学问题不解决好,那么即使设计再好,装饰再豪华,价格再低的楼盘也是少有人问津的。

  北京那个亚运村,房价贵得吓人,房地产商家仍然在虎视眈眈地猛建楼盘,方园几十万人的连片小区,几乎无一家像样的医院,像样的书店,一座像样的学校,空有一个“体育”概念的泡沫,住在那儿常常是“最近比较烦,比较烦,比较烦……。”

  七、房地产管理病

  “买房子不但是买房子,而且是买服务买管理”。现在许多传统产业越来越进入“微利时代”,因此许多开发商把利润点瞄准了下游,“上游微利下游厚利”,物业管理、售后服务成了众多商家的铩手锏。然而许多房地商物业管理不完善,不规范,以北京为例,96年至今,北京有物业管理企业959家,绝大多数是“小而全”的劳动密集型企业。而这其中的一部分物业管理不规范,没有统一的管理标准,没有配套的服务,收费混乱,不收费不服务,收了费也不服务等等。有的物业管理则把自己看作是房管所、居委会的翻板,缺乏现代 企业管理理念,缺乏专业人才和专业管理措施。同时,有的物业管理部门缺乏与公用事业的有效衔接和沟通,自来水、电、气、邮等方面都不完善,这些自然都不能满足消费者的要求。而被称为99年房地产界的一大新闻的广东物业管理公司北征首都,接管几大品牌小区,则让人们再次深切领会到没有现代化水平的专业管理,再豪华的小区也不能满足人们对生活的最基本的需要,自然也就不会为消费者所接受,闲置、空荡而成为一幢幢的水泥垃圾就是意料之中的事。

  八、房地产灵魂病

  房地产不等于土地加砖头,钢筋加水泥。就像现代自组织理论认为那样,每个事物都有自组织核,房地产背后必须有“灵魂”。很可惜,大片片的房地产并没有“主题”,没有“灵魂”,没有“概念”。一个小区,一个商圈、一片楼盘如果离开了灵魂,等同于行尸走肉,绝无卖点,更无人气、灵气。

  当然,由于“主题”、“概念”、“文化”能带来卖点,高附加值,许多房地产商又生硬地进行拷贝,胡乱地加以制造炒作造成了“概念泡沫症”,“灵魂左倾右倾病”。

  如广州某花园小区,既无花又无园;成都某数码大厦,除了有电话电视线接口外并无“高科技智能”的地方,真不知何以叫得出“花园小区”、“数码住宅”。没有灵魂是行尸走肉,灵魂过左过右,灵魂出壳同样易犯“房地产精神病”。

  九、房地产皮肤-------气质病

  到了大连香海花园象是到了欧洲,到了日内瓦就像进了一个大花园。人家的房子无论是颜色、造型、风格、布局、环境、气质那才叫艺术,叫花园,叫人性,叫文化,叫多元,叫创新。房子造起来给人住的,人既是生物人又是文化人自然人,人是大地、自然的儿子,因此,“中心地带”、“国贸商圈”仅仅只是一个指标,更重要还要讲砖头后面的文化、风情、造型、气质。以人为本、文化为本是一个方面,阳光、空气、水、植物又是更苛刻、更重要的方面了。遗憾的是打欧陆风情、罗马风格的房地商成百上千,国人的“复制假冒能力”算得上上乘,但是罗马不是一天能打下来的,三陪小姐再花妆也没有博士小姐的书香“气质”,更不用说阳光、空气、白浪、沙滩、还有仙人掌了。看看多少傻立在大地上的一座座水泥雕堡,除了冒傻气外还有别的“气质”吗?

  十、房地产广告病

  本来吗,广告就是吹吹,吹得恰到好处物有所值也就无话可说。“不当总统就当广告人”,要是我陈放“不当总统就当总理,不当总理才去当总经理(广告公司)”。但是看一眼现在的房地产广告,吹吹炒炒浮夸到了极点,几乎布下了美丽陷境的天罗地网。

  离机场确是两站地,起点到终点,跑起来却要一小时。什么北欧风情,美国风情,澳洲风情,什么白宫、卢浮宫、白金汉宫,恨不得把伊丽莎白女王,把克林顿与莱温斯基也拉来做广告(反正不要出场价)。论面积连哄带朦,缺斤少两;论价格埋伏多多,先诱进来再杀温猪。什么雅典花园、罗马花园、e生活社区,××山庄,××教育园区,好象不住进数码大厦就算不让网络一族,落后于人类了。一堆堆泡沫,一个个文化包,房地商们的“造梦率”丝毫不亚于IT族的“市梦率”。殊不知光靠包装、靠吹吹,一旦吹过了头,就会走向反面。每户人家都是你的“反”推销商,再吹也吹不出一个“品牌”来。难怪房地产广告连续成为近几年的投诉热点!你想想,省吃俭用十几年,好不容易住进去,天天比较烦,能不起诉吗?面对花花绿绿的广告,我的阶级兄弟们,可要小心呵,不要走错了方向误入“陷境”,买一幢房,可能买你一辈子的生活幸福呵!


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关于作者:
尚无作者照片 陈放:中国著名策划专家,资深策划家,涉足策划十几年,大小案例几百起,各类创意上万起,在全国做报告近500场,听众累计超百万人次,接触企业数千家。现任北京创意村策划有限公司村长、(美国)国际策划学会中国地区秘书长、“中国蓝十字工程”总策划、中国“行销创新工程”秘书长、《中国策划》杂志副社长,并兼任几十家集团公司总策划、战略顾问等。
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