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写在房地产商热恋商业街之时


中国营销传播网, 2003-03-28, 作者: 潘好龙, 访问人数: 9612


  目前,在全国各地兴起了一股建设商业街的热潮,这股热潮有点类似于上世纪末在许多城市兴起的建设城市广场的热潮,有愈演愈烈之势,已引起了政府和业内专家的重视。

  一、运营商业街应考虑的因素

  由于建设城市广场大多是政府行为,因此,建成后一般不会留下太多的后遗症,而商业街则不一样,由于它涉及方方面面的问题非常多,不像住宅那样比较单一,所以在具体运营过程中必须综合考虑多种因素,如:一,商业街的建设是在政府推动下的市场行为,开发商必须考虑它的赢利模式在哪里?二,该城市的人口规模、消费能力和消费水平决定了其能否支撑起大规模商业街的消费?三,项目是销售还是长期经营?如果是销售,谁能有能力消化?如果是经营,开发商是否有能力管理或经营?出租是否有资金作为长期保证?四,对综合性商业街经营业态和服务业种如何组合设计?各种业态的配比比例如何?……

  有人说,既然打算开发大型商业街,以上问题肯定考虑了。其实不然,在我们周围,反例比比皆是:30多万平方米规模的北京大都市,目前已经销售的至今仍然没有招商成功,几乎所有的单体建筑都是空空荡荡,成为名副其实的鬼街;投资十几亿改造的王府井商业街营业面积从9万平方米增加到30多万平方米,平均日客流量只是从以前的15~20万,增加到现在的35万……

  二、现代商业街的发展方向

  什么是商业街?商业街就是服务业多种业种、零售业多种业态的有机组合体,能满足人们购物、餐饮、文化、娱乐、旅游、观光等多种需求。目前的商业街,有一些是由政府规划的,但更多的是由于历史因素、经过多年的优胜劣汰、自然集聚而形成的,如北京的王府井商业街、上海的南京路、苏州的观前街等。

  中国目前商业街的发展,购物功能下降,餐饮、休闲、娱乐、旅游等功能上升已经是一个不争的事实。上海南京路改造,购物面积已经从90%以上调整到70%,有关部门仍在考虑降低购物的比例,使经营业态和服务业种更加合理。

  另一个不争的事实是,一座城市的著名商业街可以成为商业与旅游的黄金结合点。“先有观前街,后有苏州城”,看看春节期间苏州观前街潮水般的人流,就知道旅游在商业街中的作用。商业街是城市的商业最集中的街道,是城市商业的缩影和精华,是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体,具有城市商业中心和现代购物中心的双重功能,其发展的方向是:(1)功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展综合功能和几十种业种。(2)品种多。如北京的王府井、上海南京路和苏州的观前街不仅是中国品牌的窗口也是国际名牌的展台。


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