第二、常规销售阶段。必须根据前期和当下的实际销售情况，以业绩预判为基础，及时给开发商反馈下一步的开发建议，以便调整产品和后续跟进开发量。　　

　　结合这些年的操盘实感，操盘中最大的遗憾就是开发与营销脱节，市场好时无房可推，市场差时存量多多。具体就是开发进度没有踩准市场大势的点、没有跟上营销推盘的节奏，导致货量与营销不匹配，比如，推盘过快、清盘过猛，导致后续开发跟不上，在市场好时没有产品可推，无法抢占市场、获取溢价；再或者，推盘优柔寡断、推货量小，在市场趋冷的时候积压大量房源，造成资金压力巨大。　　

　　一个项目的成功，营销与开发必须要做到无缝对接、彼此托底，开发商必须充分汲取营销方的建议，必须真实告之自己的资金状况，好针对性调整开发与工程进度。　　

　　所谓的操盘策略，其实不管大盘小盘，其成败就取决于那几个核心的节点，何时入市、推盘货量与产品组合、如何定价、根据推盘情况如何调整产品和价格、何时加推……　　

　　之所以说推盘见功夫，实在是因为内部外部、主观客观、微观宏观的各种变量因素太多了，能够把所有这些要素综合分析透彻，拿出胜券在握的推盘计划，这绝不是一件简单的事情！市场，有时要抢，有时要让。你不能因为上期卖得好、回钱多，下期就盲目放量多开；也不能因为这期遇到销售阻碍，就彻底停止了后续筹备工作。　　

　　把握开发节奏与销售节奏的衔接，一是看大势的能力，提前量必须充足，开发进程到底是提速、还是减速；二是看数字，用数据说话，关键词就是时间、价格、货量。　　

　　举两个例子：1、去年我们在济南操作融基•御水山庄，考虑到济南西部的竞争压力越来越大，且得知某竞品的开盘时间早于我们原定的开盘时间，我们便迅速建议甲方抓紧提速入市（《融基•御水山庄：2小时狂销220套》），且首开成功后迅速二次蓄客、加推（《融基•御水山庄：二次推盘，连战连捷》），终于抢得市场先机，完成了大比例的去化；2、最近我们正在操作的一个地级市的低密度大盘项目，结合预期的洋房销售目标，建议甲方暂缓了今年的手续突击办理和推盘计划。　　

　　搞开发首先要把大账算清，每期之间的衔接问题，说到底就是资金链的安排问题，而营销人，就是要根据市场和自身操盘实力，明确的告诉开发商自己能够在项目每期、每个时间段给开发商回笼多少资金。所以，所谓的站在营销角度建言开发进度，实质就是协助开发商完成资金计划。　　

　　营销与开发，要么营销倒逼工程，要么营销配合工程。开发手续办理和工程投入的额度远远高于营销，一旦开始就较难调整，所以必须做足提前量。　　

　　抢市场时，必须要求开发提速、工程快赶；市场存疑时，则要对工程进度提出建议，即使同期开工面积较大，也要分出轻重缓急，哪些必须突击施工，哪些建议暂缓进度，哪些必须立刻停止投入。　

　　可见，营销方其实能够对开发进度起到非常关键的指引作用，从入市时机、启动区体量、后续跟进开发量等等等等，真正的地产操盘手，必须站在全盘的高度、从营销的角度提出合理的开发建议。

　　不盲从、不愚忠，要迅速、要坚持。即使甲方和上级最终没有采纳你的建议，但作为操盘手必须把自己的意见充分表达出来，并坚持到底。我们左右不了形势，但可以利用形势；我们说服不了甲方，但必须忠于专业。　　

　　这就是我所理解的地产操盘手，一个很重要的方面。

　　欢迎与作者探讨您的观点和看法，联系电话：13006590278，电子邮件： dafei1978@12.com

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