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十大趋势改变中国地产格局 7 上页:第 1 页 格局七:“大平”与“小涨”,即大城市房价在双挤压下趋平,小城市房价反而稳步上涨。 房价向中间平衡发展。由于较长时间的“房价透支”,大城市房价目前仍处尴尬地步。在政府和购房者双重挤压下,未来大城市房价上涨难有大幅度表现,相对会趋于平稳或缓和增长,当然像2011-2012年的大落行情也不再可能。中国房价的阶梯层次非常分明,从沿海往内地呈递减状,从大都市往小城镇呈递减状。李柏很赞同任志强这个观点:“所有城市房价要下降是一种误导,事实上,三四线城市的房价是往上上升的。”因此,越不发达、越小的城市,房价越稳定,越有上涨的空间。沿海产业转移、西部大开发等题材会加强这一趋势。 格局八:市场持续洗牌盘整拔高开发门槛。 合理变化的楼市才是正常的市场。银行与发展商的“蜜月期”再也没有了,许多外资因为金融危机的持续影响也对中国市场看冷,外资持有的项目甚至纷纷抛售、极力抽回资金。整个行业的资金链条,从去年到今后两年都会是紧张的。即使进入百亿俱乐部的大房企,财务状况也经常堪忧,业界所称的“华南五虎”(富力、恒大、合生、碧桂园、雅居乐)因大肆扩张,全国布局,战线拉得太长,就曾多次告急。李柏预计,中国有50%以上的发展商都面临资金短缺风险。虽然目前房企信心由去年的悲观初转乐观,但现金流入增加主要来源于信贷政策的放松。根据市场竞争机制和政策后续作用力,市场洗牌盘整会持续下去;房产企业倒闭、转行、吞并、兼并等大量出现,有实力的开发商将抢占机会和扩大市场占有率;与外企合作或融外资日益困难;节能减排与环保要求更高,“现房销售制度”可能出台,诸多因素导致开发门槛拔高。李柏希望:市场经济,有涨有跌,有生有灭,有出有进,这样的市场才正常。 格局九:前景看好的三大主题地产:旅游、养老、工业。 楼市产品细分更加多样。中国旅游方兴未艾,消费潜力巨大。珠三角、长三角及环渤海城市群等地区的人均GDP都已突破3000美元,相当于中等收入国家水平,具备了购买(异地)休闲度假物业的能力。旅游地产的未来前景光明,各类山水景观地产、休闲度假地产、产权酒店等将不断兴起。目前已有超过百家房地产开发商从中窥见商机,有些已实现专注旅游地产的华丽转型。随着《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《社会养老服务体系建设规划(2011-2015)》出台,各地执行政策的细化和优惠扶持政策的落实,养老主题的项目会更受青睐。工业主题地产看好,应该是基于沿海大批产业向内陆城市转移、物流配送商贸会展中心的兴起、地方政府招商引资、标准厂房的委托代建,以及为工业园区发展配套,如职工宿舍、农民工子弟学校等。李柏分析,这三大主题地产的兴旺,与现在两分天下的“住宅、商业”地产,形成至少“五分天下”的格局,并在不同城市、不同区域、不同时期,各有不同的发展与结构比例。 格局十:精装修的成品房销售普遍推行。 精装房主宰住宅市场。国家指导性政策文件有3个,最近的是2008年,住建部“通知要求各地要制定出台相关扶持政策,逐步达到取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房的目标”。精装修交房,可以避免二次装修造成的结构破坏、材料浪费和扰民等问题,还可刺激消费,从整体上降低了装修成本,并有利于前期物业管理,提升小区形象。调查表明,希望直接购买精装修住房的客户占比越来越高。预计5年后精装修住房销售或将普遍,并可能立法强制规定。因此,李柏分析,有实力的开发商,致力于精装修住宅的开发,会较早、较多地积累这方面的经验,在未来或许更有竞争力,精装房成为住宅市场主力。 不管上述预测和分析是否准确,中国房地产市场的新格局将在未来10年内重构,形成一个成熟的全新格局。李柏希望,是一个法制规范、理性平衡、竞争有序、科学发展的房地产市场。但愿上述观点足以引起重视与关注,对开发商和购房者有所参考,对政府决策更有反思或警示,李柏的初衷唯愿推动房地产市场科学、健康、持久的发展。 (注:以上观点均由李柏提出并负责,刊转请署姓名、注明出处) 作者简介,李柏,本名柏满富,湖南衡阳人,地产专家,中国企业文化促进会专家委员,多家公司的独立顾问。2004年提出“十大因素导致房价趋降”观点,首发人民网,被几百家媒体转载,引发“房价全民讨论”。2012年9月在http://blog.soufu.com/lib158 搜房博客推出《中国楼市十八大预言》,被搜房网、中国新闻网、中国营销From EMKT.com.cn传播网、衡阳日报等转载,引起强烈关注。成功操作20多个项目,多次获奖,多个案例被收入营销教材。创办中国地产民间思想库,提出逻辑定价法、12大价值指数、理性调控房价的基本方法等理论,倡导的“激情工作、快乐生活”管理理念等被许多企业所采用。E-mail:lib158@16.com 作者微博:http://weib.com/youlye 第 1 2 页 本网刊登的文章均仅代表作者个人观点,并不代表本网立场。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。
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