格局七：“大平”与“小涨”，即大城市房价在双挤压下趋平，小城市房价反而稳步上涨。　　 房价向中间平衡发展。由于较长时间的“房价透支”，大城市房价目前仍处尴尬地步。在政府和购房者双重挤压下，未来大城市房价上涨难有大幅度表现，相对会趋于平稳或缓和增长，当然像2011-2012年的大落行情也不再可能。中国房价的阶梯层次非常分明，从沿海往内地呈递减状，从大都市往小城镇呈递减状。李柏很赞同任志强这个观点：“所有城市房价要下降是一种误导，事实上，三四线城市的房价是往上上升的。”因此，越不发达、越小的城市，房价越稳定，越有上涨的空间。沿海产业转移、西部大开发等题材会加强这一趋势。

　　格局八：市场持续洗牌盘整拔高开发门槛。　　合理变化的楼市才是正常的市场。银行与发展商的“蜜月期”再也没有了，许多外资因为金融危机的持续影响也对中国市场看冷，外资持有的项目甚至纷纷抛售、极力抽回资金。整个行业的资金链条，从去年到今后两年都会是紧张的。即使进入百亿俱乐部的大房企，财务状况也经常堪忧，业界所称的“华南五虎”（富力、恒大、合生、碧桂园、雅居乐）因大肆扩张，全国布局，战线拉得太长，就曾多次告急。李柏预计，中国有50%以上的发展商都面临资金短缺风险。虽然目前房企信心由去年的悲观初转乐观，但现金流入增加主要来源于信贷政策的放松。根据市场竞争机制和政策后续作用力，市场洗牌盘整会持续下去；房产企业倒闭、转行、吞并、兼并等大量出现，有实力的开发商将抢占机会和扩大市场占有率；与外企合作或融外资日益困难；节能减排与环保要求更高，“现房销售制度”可能出台，诸多因素导致开发门槛拔高。李柏希望：市场经济，有涨有跌，有生有灭，有出有进，这样的市场才正常。

　　格局九：前景看好的三大主题地产：旅游、养老、工业。　　　 楼市产品细分更加多样。中国旅游方兴未艾，消费潜力巨大。珠三角、长三角及环渤海城市群等地区的人均GDP都已突破3000美元，相当于中等收入国家水平，具备了购买（异地）休闲度假物业的能力。旅游地产的未来前景光明，各类山水景观地产、休闲度假地产、产权酒店等将不断兴起。目前已有超过百家房地产开发商从中窥见商机，有些已实现专注旅游地产的华丽转型。随着《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《社会养老服务体系建设规划（2011-2015）》出台，各地执行政策的细化和优惠扶持政策的落实，养老主题的项目会更受青睐。工业主题地产看好，应该是基于沿海大批产业向内陆城市转移、物流配送商贸会展中心的兴起、地方政府招商引资、标准厂房的委托代建，以及为工业园区发展配套，如职工宿舍、农民工子弟学校等。李柏分析，这三大主题地产的兴旺，与现在两分天下的“住宅、商业”地产，形成至少“五分天下”的格局，并在不同城市、不同区域、不同时期，各有不同的发展与结构比例。

　　格局十：精装修的成品房销售普遍推行。　　 精装房主宰住宅市场。国家指导性政策文件有3个，最近的是2008年，住建部“通知要求各地要制定出台相关扶持政策，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标”。精装修交房，可以避免二次装修造成的结构破坏、材料浪费和扰民等问题，还可刺激消费，从整体上降低了装修成本，并有利于前期物业管理，提升小区形象。调查表明，希望直接购买精装修住房的客户占比越来越高。预计5年后精装修住房销售或将普遍，并可能立法强制规定。因此，李柏分析，有实力的开发商，致力于精装修住宅的开发，会较早、较多地积累这方面的经验，在未来或许更有竞争力，精装房成为住宅市场主力。

　　不管上述预测和分析是否准确，中国房地产市场的新格局将在未来10年内重构，形成一个成熟的全新格局。李柏希望，是一个法制规范、理性平衡、竞争有序、科学发展的房地产市场。但愿上述观点足以引起重视与关注，对开发商和购房者有所参考，对政府决策更有反思或警示，李柏的初衷唯愿推动房地产市场科学、健康、持久的发展。

　　（注：以上观点均由李柏提出并负责，刊转请署姓名、注明出处）

　　作者简介，李柏，本名柏满富，湖南衡阳人，地产专家，中国企业文化促进会专家委员，多家公司的独立顾问。2004年提出“十大因素导致房价趋降”观点，首发人民网，被几百家媒体转载，引发“房价全民讨论”。2012年9月在http://blog.soufu.com/lib158 搜房博客推出《中国楼市十八大预言》，被搜房网、中国新闻网、中国营销From EMKT.com.cn传播网、衡阳日报等转载，引起强烈关注。成功操作20多个项目，多次获奖，多个案例被收入营销教材。创办中国地产民间思想库，提出逻辑定价法、12大价值指数、理性调控房价的基本方法等理论，倡导的“激情工作、快乐生活”管理理念等被许多企业所采用。E-mail:lib158@16.com　 作者微博：http://weib.com/youlye

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中国地产：学习重庆好榜样 （2007-04-10, 中国营销传播网，作者：雷永军）