中国营销传播网 > 营销动态 > 北京商业地产“井喷”过后直面生存压力

　　奥运会的召开对北京各行各业的整体发展起到较好的带动效应，对商业地产来说更是如此。去年是商业地产的井喷年。据统计，2007年北京商业地产的放量超过了400万平米。不过记者却发现，与开发的火爆相反的是，在非主流商业街上，部分整幢商业用房空置，商铺出租率极低，整栋楼只有低楼层的极少数商铺出租，而且多为低租金的短租。一些商业街已出现客流少、空置多、效益差的现象。

　　北京新街口的某商业项目就是一个典型的案例。

　　新街口商业区是北京最著名的商业街之一。去年，北京的某时尚大型名品店落坐新街口，然而好景不长，此商场并没有招到几家真正有品牌和影响力的商户，广告投放的数量和力度远远小于销售商铺的时候。开业后，门庭冷清，惨淡经营，让投资者遭遇了惨重的损失。

　　记者采访了商铺在五楼的王先生，他坦言，当时的租金是1900多元，按规定一次性交了半年的月租金及两万元的押金。由于顾客非常的稀少，从开业的第2周就陆续有商户关门。一个月以后，玻璃门上到处贴着“铺面转租”。现在从地下一层到五层每层还有寥寥无几的少数商户在坚守，商户营业状况不到20％。对此，此店出台了一个优惠措施——交三个月免一年的房租，但这并未能扭转残局。有的商户签的是两年的合同，有的签的是三年的合同。一部分签两年合同的商户，为了能退回两万元的押金，又交了三个月的房租，希望熬过一年，等明年到期退还两万元的押金，而签三年的商户基本已经全部撤出市场。

　　北京商业地产开发通常是先开发项目，后招商引资，一些缺乏商业项目营运经验的房地产开发商重开发轻经营管理，使开发与经营相脱节，这是导致目前北京商业地产空置率居高不下的一个重要原因。招商代理公司通常只负责招商，不管经营，所以一旦出现因经营或管理不善导致大量商户撤场的情况时，开发商就很被动，这也暴露出目前商业地产开发中尚存在商业与地产未能有机结合的弊端。在北京新商业地产项目放量过程中能看出很多项目的开发缺乏整体规划，造成商铺档次低，经营内容雷同，没有自身独特的主题与特色，无法吸引顾客，因此也就无法形成差异化避免同质竞争。城市商业街建设的主要资金来源之一是政府财政投入，一条商业街的前期投入少则几千万元，多则几亿乃至几十亿元，而这些资金的投资效益大多无人问津，这势必造成了社会资源的极大浪费。

　　中国城市商业网点建设管理联合会韩键徽副会长表示，“目前我们在北京看到已经开业的或者是正在运营的商业街确实存在着一些问题，比如说经营比较萧条，空置率比较高这样一系列的问题。造成这种情况的原因，可能是由于定位不准、招商不善，更多的是因为盲目化、急功近利、大型化，忽视商业的自身规律造成的。”

　　中国人民大学商学院教授黄国雄讲到，“商业街作为经济发展的产物，是一种新生的商业模式。在商品雷同化、品牌普及化的今天，商业街一定要明确自己的发展主题。有的商业街是以娱乐，有的是以健身为主。因此，我认为市场发展没有定式，不同地区有不同的特点，不同的水平有不同的需求。经营没有一个固定的模式。商业地产发展的模式需要与当地的市场基础结合起来。”

　　一地产分析师透露，前段时间商铺供应量大幅上涨，开发商大量招商，但是商户并无太大的增长，造成供需短期失衡。其次，业主和开发商对投资回报率期望过高，由于新开发商铺存在成长期，短期达不到预期回报率，部分业主持观望态度，不愿低价出租。同时，周边辐射的非主流商业街价位偏高，但商业氛围比不上同价位所以出租率欠佳。

　　由于奥运会的因素，北京商业地产近两年出现了提前透支开发现象，这将直接导致奥运会后一部分商业项目面临着巨大的生存压力。因此，北京的商业地产要想赢得更大的发展，开发商必须从开发前期规划入手，对于奥运会给北京以及国内商业地产带来的利好作出理性判断。只有做到业态定位、规划、招商和管理都不偏废，才能保证良好的运营。在具体运作上，可对重点商户和主力商家考虑优先分配位置，并制定相应规划，带动商业街的整体素质和配套服务水平。
　　（证券日报记者郝宁）

　　相关报道：北京购物中心狂热后的冷清

　　多年以来，北京档次最高的购物中心都在东部。去年9月，经过近5年的酝酿、4次推迟入市的高端时尚奢侈的金融街购物中心露出真容，成了北京西区最奢侈的高档购物中心。下午6点多已是下班时间，购物中心内各个顶级品牌店的消费者并不多，偌大的购物中心人却寥寥无几。记者以一层的一家店面为参考，30分钟内，仅有两三名消费者停留。同样位于北京东北部的蓝色港湾主力店之一——美瑞百货贴出了“满200 减100”的海报，但是店内生意依然是冷冷清清，看不出一点刚刚开业应有的气氛。

　　2008年上半年,北京市场上有五个购物中心开业,新开张的项目令北京市中高端购物中心总量达到2,880,174平方米,环比上升 21％。据北京市统计局公布第二季度内,由于市场供应的增加,北京市中高端购物中心整体空置率升高至11.88％。

　　在历经了6年的高速发展后，2008年将是北京商业地产市场的一个里程碑。在本年度内，过往几年开工建设的大型项目诸多会进入营业状态，北京的新商业格局将初步形成。“持有”和“散售”之惑，“饱和”与“空置”之辩都成为了商业地产开发商与商家博弈的焦点。诚然，商业地产目前已进入有史以来开业的最高峰期，但其开发还处在一个起步发展阶段。一方面是开发商拼命招商，一方面是商家找不到合适的物业；一方面已建物业大量空置，一方面“新移民”的消费大量外流。北京商业地产既存在迅速发展的冲动，又面临总体混乱带来的发展障碍，在发展过程中“摸着石头过河”的现象将进一步推升商业地产的空置率。

　　目前，北京的购物中心的体量已经翻了几倍，远远超过了居民消费品零售额增长速度。今年，中国居民消费品零售额增长预计首次达到15.8％，但这个数字与提供消费品的购物中心体量增速显然不在一个级别上。“很多开发商觉得购物中心的投资回报率高，所以都愿意挤进这个行业。”禾田摩尔投资顾问有限公司总经理张天翔认为，过高的租金也是导致商铺空置的主要原因之一。

　　去年底号称亚洲最大SHOPPING MALL的购物中心——世纪金源MALL宣布了开始盈利的消息，似乎给现在全国各地四处拔地而起的各大购物中心带来了希望。这座投资高达40亿元，面积超过68万平方米的超大购物中心受到了来自各方的质疑，有人认为这样的新生事物在中国的出现太超前，有人诟病这里的交通环境不方便，然而事实表明，这个出生时就饱受质疑的庞然大物正逐步走在一个良性的发展轨道上。

　　张天翔指出，金源MALL实际上经历了几年的市场培育期，刚开业时租金非常便宜，以此来吸引商家，逐渐培养商业环境并提高租金。但是，目前北京有很多商业项目甫一招租，就开出了高价，以至于预租率一直不尽如人意，开业时间一延再延。比较典型的例子为三里屯Village，其大体量且高租金的情况一直受到外界的质疑，尽管开发商太古广场认为三里屯区域有理由支撑其租金报价，但其开业时间却一直向后推迟。

　　随着中国经济的增长和消费者购买力的增长，中国的商业也处在一个前所未有的发展时期，百货业的飞速发展有目共睹，近几年全国各大城市甚至连一些二三线城市都开始不断出现一些超级大型的购物中心。但是随之而来的就是水土不服，经过一段时间以后，各地鼓噪一时的SHOPPING MALL不少已经偃旗息鼓。人们发现，所谓的MALL时代在中国还远远没有到来。

　　北京源亚商业管理有限公司招商总监乔崇国认为，世纪金源的成功只是个案，“现在这样的环境下，第二个金源MALL不可能出现。没有一个商业项目一出生就注定走向死亡，项目后期的培育也是极度重要的环节。对于世纪金源MALL来说，另外一个比较好的条件就是当初拿地的成本。把世纪城附近一整块地的商业规划全部集中到一起来做成一个超大型购物中心，现在看来几乎就可以看成没有成本了，而这样的机会放到现在是不可能出现的。”乔崇国说。
　　（证券日报记者李京京）