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中国营销传播网 > 经营战略 > 产业观察 > 产业地产:华山论剑的下半场

产业地产:华山论剑的下半场


中国营销传播网, 2013-10-08, 作者: 唐勇菊, 访问人数: 1430


  中华民族是好斗的民族,于是你看到中国的历史其实是一部斗争史;于是毛伟人感叹“与人斗,其乐无穷;枪杆子里出政权”。中国人是热衷武侠的族群,于是“金庸古龙热”持续不衰,诸如神雕之类被重拍到观众想吐金庸崩溃仍然有人趋之若鹜;各行各业讲究分门别派,连小小的策划行业也派生出六六三十六个派系,甚至包括逝去的毛派现存的叶派还有舶来的奥美派……

  斗,离不开比武。比武除了招亲这个附加的娱乐功能之外,其主要目的,就是划定势力范围,制定江湖秩序。

  势力范围是地和地盘的问题,地盘上走的人多了,更成了江湖——于是与地最紧密相关的房地产行业,更离不开一个“斗”字。

  斗户型斗园林斗用材斗绿化斗规划斗配套斗产品斗设计斗交通斗地段斗广告斗营销From EMKT.com.cn斗关系斗政策,整一个地产江湖,无法不到华山论剑。

  华山本不出名,甚至不如加拿大那个中文讲得比中国人好的“大山”,华山被金大侠安排了一场比武,于是名声大震,“华山论剑”也就成为一个高手过招,划定江河的代名词。

  地产行业的华山论剑,自80年代至今,“五大门派”已经初步成型,影响力越来越大。以万科金地为代表的深圳国际派,专业与活力兼具,最早进行全国布局,强调管理和模式复制;以恒大合生富力碧桂园为代表的广州民营派是大盘时代的先行者,低调的民营大鳄;以万通、SOHO为代表的北京文化派:概念精彩纷呈,高擎文化地产大旗;以长和系、新鸿基地产、新世界发展为代表的香港大佬派迅速渗透内地市场,姜是老的辣;而上海国企派则是政府背景明显,闷头做事不善张扬…… 

  笔者非好斗者,却是营销好事者,皆因两篇拙文《区域品牌的战争法则》、《三国演义:中国家居营销战》在业内颇受关注,于是越喜欢登华山观虎斗。

  谈及地产行业的华山论剑,我只有三句话:

  华山论剑的上半场,无关模式和资本。

  华山论剑的中场休息,拿地只是花边新闻。

  华山论剑的下半场,产业地产成主角。  

  房地产的上半场结束了吗?下半场开始了吗?每个人心目中的上半场定义都不一样,时间节点也不尽相同,况且上半场和下半场之间无疑是有缓冲的。总的来说,下半场将在2010年代开始,非要确切地说那就可能会在2012、13年启动。

  投资、投机需求旺盛,卖方市场主导,利润率高是上半场的主要特征。

  先不论上半场何时结束,地产行业的上半场是热闹的、疯狂的。比作足球赛的话,在上半场里,教练懵懂,甚至不知是蹴鞠还是足球(行业规范脆弱);裁判不是在酒桌上就是在奔向酒桌的路上,越位是什么?我得看看书(黑哨、法律不健全);领队只关心赢赛有多少奖金,甚至只要奖金你们输也没关系(土地财政和短期行为)——于是乎,大家一窝蜂只要进球,不求打法,至于打人、伤残那只是附属产品。

  想想,如今虽然在地产界大谈模式、品牌、管理和资本运作,但其实,80年代以来,拿地成为地产的核武器,营销成为狙击手,前者绑架了政府,后者绑架了消费者,于是抄作业(产品模仿复制)也能赚快钱。从一定意义上讲,上半场靠的是胆量和关系,无关模式和资本。

  到了上半场的后10分钟,其实各大高手(派系)已经脱颖而出,无论是少林派的万科,还是全真教的中海、红花会的绿城、恒大,年营收都超越千亿,武当派的保利、峨眉派的龙湖,则开始注重领域经营的能力。而万达,则像自成一派的黄老邪,商业地产花开全国。


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