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商业地产如孩子:“生好”难,“养好”更难


中国营销传播网, 2011-05-11, 作者: 郑振飞, 访问人数: 2299


  年后接触了很多正在搞和准备搞商业地产开发的客户,他们对商业地产的认识可谓是五花八门,其中,纯粹不懂商业、完全想按住宅模式运作者有之,懂商业却不想负责任、只想一卖了之者有之,把招商运营和销售代理混为一谈者有之,前期卖得很好或不很好、已经陷入运营困境者皆有之……不一而足。  

  为了能够让他们更简单明了的把握商业地产开发的实质,我现在习惯用一个比喻来帮助说明:做住宅开发如同养猪,养肥了、养大了、养好了就直接卖掉,但做商业地产开发却如同生孩子、养孩子,把孩子“生好”挺难,“养好”却是更难!  

  2009年我曾写过一篇名为<反思商业地产>的文章,就商业地产开发分散出售的模式进行过批判,然而,在当前中国绝大部分开发商整体实力羸弱、且国内房地产金融模式不成熟的情况下,一味的去强求所有的开发商都学习国外模式彻底自持不卖,也确实太不现实。  

  今天写这篇文章只有一个初衷,那就是:希望那些准备搞商业地产开发的企业,能够对自己的项目像对自己的孩子一样长远负责,在前期部分商铺实现销售、有了一定额度的回款之后,真的能够塌下身子、真心实意的去把招商和运营做好。  

  任何一个商业地产项目从大的环节上讲,都可宏观分为开发管理与商业运营两大核心环节,这两大环节恰恰如同生孩子和养孩子。  

  先说“生孩子”。若想生一个没有任何问题、而且健康出众的好孩子,必须从爹妈开始就要展开一系列全面优化工作,生过孩子的人都知道,在“希望工程”阶段,准备当爹的人应酬再多都会戒烟少酒,这是为孩子的健康负责;在孩子的孕育阶段,看看当前市场上“胎教”得到妈妈们的至高重视便可说明一切,这是对孩子的智商负责。  

  做商业项目,如果不想让孩子输在起跑线上,或者说想让孩子从出生开始就在“体质”方面胜人一筹,那绝对要在开发环节非常小心谨慎,包括项目定位、商业业态定位与规划、产品规划设计、建设施工、招商及销售等全方位工作。任何一个方面工作的缺失,都可能会对“孩子的健康”带来隐患,毕竟“先天不足,后天难补”。  

  再说“养孩子”。是不是生了一个健康的小宝贝,就可以高枕无忧、任其自然成长呢?但凡当过爹妈的人都会认为这是一个废话般的问题,谁家的孩子谁家养,生了孩子之后要喂奶、把屎把尿、断奶、上幼教、找幼儿园、挑学校、选修课外特长班……等等等等。从筹备到生育,大部分孩子的出生不过是一年左右的光景,但养孩子呢?永无止境。  

  无数的年轻父母都会发出这样的感叹:“生孩子难,养孩子更难!”恰如此言,分毫不假。试问:为什么人家的孩子功课一流、学业出众,而你家的孩子门门挂科、名落孙山?为什么人家的孩子人格健全、光耀门庭,而你家的孩子性格偏执、惹是生非?为什么……?答案只有一个:没教养好!

  如今,我常常对开发商说这样的话:“商铺不难卖,难在运营;卖的过程很短,运营的过程却是恒久。”商业运营管理包括物业管理(停车、保安、保洁、硬件维修等)、招商及商户管理(招商是一个永续的工作)、营销From EMKT.com.cn管理(公关活动、促销策划)及资产管理。相对而言,把一个孩子“养好”要比“生好”难多了,同理,后期运营比先期开发更难、更关键! 


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