伴随着房地产的升温，针对房地产进行服务的策划也热得很。不过随着今年国家政策对房地产行业的调整，房地产进入新一轮强势的盘整势在必行，其力度不同以往，很有可能进入一轮向下的趋势。显然，作为房地产策划这一行业的调整也已经开始了。

　　经过这么几年的发展，房地产策划其实也经历了这么几个阶段。

　　告示阶段。

　　只要是个公司，只要进入房地产行业都能活得很好，同样，只要是个广告公司，都有可能轻易进入房地产策划，因为此时的房地产策划只要能做做媒体告示广告就行了，国家房改开始，房子基本上不愁嫁。

　　形象阶段。

　　房地产行业也提出要象卖消费品一样卖房地产，于是针对房地产行业的策划又有所升级，此时的策划就多了品牌了、广告语了、形象了等等，广州、上海等一批策划公司领风气之先，楼盘广告就是要做得漂亮就OK了，这同时也影响了象杭州等一些二线城市。记得有一个杭州的广告公司，主要做房地产策划，他对员工提出的要求只有一个字，只要雅就行，其它的一切不重要，不管这个项目是商业地产还是生活小区定位，要你的文案足够浪漫、只要你的设计足够雅致，所谓的东施效颦，我想也不过如此吧。你还别说，这还真影响到了一批广告公司，特别是一些三线城市如地级城市的广告公司。

　　概念阶段。

　　国内营销From EMKT.com.cn界的定位理论、产品卖点理论已经深入人心，各行各业已经操作多年，然而，进入房地产策划行业又变成了四不象。这是中国营销界的畸形儿。好象房地产界从来不需要营销理论。记得有一个房地产开发商找到一家杭州的广告公司，一开始就把话说明：我这房子，做不做广告，都能够马上卖光，但我还是要找你，为什么，房地产虽然能赚钱，但我想让公司形象提提品位，我就是需要你们象做过的项目一样，能够帮助我们策划一个比如向日葵的象征标志、人生的哲理、包装得有点文化。

　　这行业、人傻、钱多，于是所有的广告公司都进入房地产，只要能异想天开的，都能混得很好，概念满天飞，管他有没有效果，反正几百万上千万广告费打下去，总能大家记住几句话吧。

　　最近几年杭州的几个楼盘，广告量确实猛，概念也想得复杂的很，有时连我也想不明白为什么要这样叫，怎么能这样叫，有点柏拉图的感觉。

　　比如说什么18项高科技，是什么高科技却没有深究的内容，比如说什么怛湿、怛氧之类的，不知所云另加云不知何。这些所谓的卖点消费者感觉象是飘在空中落不了地，更别说是不是消费者心目的所需要的。

　　还有什么几多几少的口号，无病呻吟抑或是和尚念经，尤未可知了。

　　这些所谓的概念公司，就象着魔了一盘，私下就是乐此不彼。但是2008年开始的金融危机，让这些策划公司的底气暴露无遗。

　　2008年的房地产行业，象是一个吃了兴奋剂一样的运动员，一口气跑到了山顶，在这样卖房子象卖白菜一样的行情下，房地产开发商连做个象样的楼书的欲望和时间也没有了。

　　而一到2008年底，房地产快速进入调整期，这时你就算是有最好的楼书、最好的概念，也仍然卖不出房子，唯一的手段只有降价，这恰好印证了一个事实，策划公司的那些所谓的概念是多么的于事无补。

　　房地产行业有一句话，决定房地产的，永远是地段、地段、地段；

　　其实还有一句话，现在的房地产行业，有助于销售的，永远是价格、价格、价格；

　　当有一天连价格也不能完全挑逗消费者的购买欲望时，这才是考验产品和品牌策划能力的时候，可喜的是，这一天几乎已经来了。

　　今后几年，90%的概念式、形象式的房地产策划公司将会死去，或转行或倒闭，而真正能够为产品进行有效策划的公司，将会升起，这个行业，将迎来一次大规模的洗盘。因为供不应求的市场，并不是市场，他只是一个感觉良好的吸毒者，就象现在的烟草系统一样，等到国家政策完全放天时，也许发现他已经成为了一个白痴。而供大于求的市场，一定是真刀真枪的市场，那些眩目的花招，最后只剩下一个绣花枕头。

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	董小全：杭州强道品牌营销策划机构资深策划人；第一次提出品牌4A营销理论、品牌上市造反论、三角战略等。
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