大型物业的操作，通常采取的是投资组合的方法，即：为了吸引早期的用户，得到最宝贵的建设资金，采取一个较低的开盘价，然后再根据期房建设进度不断加价，最终达到平衡的利润率。但是这个操作方法必须根据不同的情况，机动地对待。我们可以将买方市场当作一个特定的系数，它是随着你的销售进程递减的，就好比一个蛋糕，越吃越少。这样，一方面买方的蛋糕越来越小，一方面你的价格越来越贵，这怎么办？所以这种投资组合的方法必须就事论事地详细分析，不能死板套用。比如一个较大的商厦，精品很少，而比较多的是一般的位置，如采取低价递进投资组合的方法，很容易造成精品位置以较低的价格出售完毕，而大批较差的位置却又因价格递进的原因涨上来了，得不到市场的认同，进而造成前期的建设资金不足，以至于项目搁浅。

　　我们可以用区格市场的方法合理地配置资源从而解决这个矛盾。例如：可以将用户划分为投资性用户和经营性用户两种，具体的又可以根据客户的资金量进行详细的市场区格。

　　不同的新蛋糕，根据你不同的销售方式去吃，永远吃新的。某市“鑫鑫广场”的操作，以上思路贯穿始终，是一个较为成功的范例。

　　“鑫鑫广场”坐落在某市的繁华地段，地理位置优越，是一个以个体经营为主的大型商厦，从开盘到商厦开业一共搞了5次销售活动：

　　1．“靓女先稼”。先进行了一楼整层、二楼一部分商铺的永久产权的销售，市场区格为资金40万元左右的用户（基本为投资性用户）

　　2．“优中选优”。从一楼精选出10个最好的商铺进行公开拍卖，市场区格为资金80万元左右的用户（基本为投资性用广）

　　3．八年使用权的销售。一楼剩余部分及二楼大部分商铺销售，市场区格为资金25万元左右的用户（基本为投资性用广）;

　　4．三年租凭期，租金月交与三年使用权销售。三楼四楼整层商铺销售，市场区格为资金25万元以下的用户（基本为经营性用户）;

　　5．一年租凭期，租金月交方案。商厦每层的剩余部分商铺销售。市场区格为流动资金较少的经营性用户。

　　“鑫鑫广场”的操作思路与惯用的投资组合模式不同。它是根据市场区格逐渐递进的，既保证了资源的平均配置，也保证了发展商合理的利润。这个营销的大框架扎下来后，再配合其他的基本营销，就保证了这个项目的顺利完成。“鑫鑫广场”采取的这种市场区格与资源配置的模式非常值得我们房地产业的同行借鉴与思考

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