行业发展到现在，开发商对营销策划、销售代理这一方面的需求已经越来越明晰了，核心要求就是整体操盘策略的确立以及销售任务的制定与考核，谁能做到谁来干。　　

　　然而，在很多开发商找广告乙方的过程中，却依然存在着众多不成熟的表现，主要有三大误区：

　　第一大误区：先定广告乙方，再定营销乙方。　　

　　我就曾经碰上这种情况，而且是广告公司的代表还参与营销公司的评标，真是令人哭笑不得。也许是因为那家广告公司的领袖人物确实对项目整体操作的理解已经非常透彻、非常“合拍”，否则绝对不会让那开发商连营销的基本准则都彻底遗忘了：广告是绝对从属于并服务于项目整体操盘策略的一个配套环节，应该是由营销乙方配合甲方来确定广告乙方！此种误区属于违背营销原理、本末倒置式的错误。　　

　　部分关于广告的观点阐述请参见< 广告在房地产营销中的真实作用>。　　

　　第二大误区：不明白找广告乙方的核心需求点。　　

　　对于开发商而言，是否找各类营销乙方、找哪一类、哪一家，都是要从自身的实际需求和乙方的实际服务能力出发的。　　

　　广告乙方的服务，说白了就是两大项：一是推广策略，二是创意、创作。做了这些年地产策划，我的总体感觉是：1、作为开发商，如果已经确定要找或是已经找到了一家提供整体操盘、营销策划服务的营销乙方，那么其对广告乙方的首要要求是以创意、创作能力为核心要素；因为对于一家称职的营销乙方而言，推广策略本身就应该由其来负责完成；2、如果开发商确定不找营销乙方，那么，其对广告乙方的首要要求则不是创意，而是推广策略的支持、明判、确立。　　

　　作为开发商一定要明白，若想找一家广告公司给你提供服务，你到底是需要他们给你提供哪一类的重点服务，更要知道到底如何去评判一家广告公司的真实价值。可现在很多时候，开发商本来最需要的是策略、却选择了创作，最需要的是创作、却选择了策略。　　

　　其实，房地产营销策划行业发展到现在，仅就“推广策略”而言，营销代理公司的路数一点都不比广告推广公司差，而且就推广策略的实战性和传播路径的针对性而言，广告机构已经难望营销机构的实战项背了。　　

　　第三大误区：不知道如何对广告乙方的推广策略进行准确的评判。　　

　　现如今，几乎每个广告公司都已经有了成熟的“套路”，每次提案，除了最具针对性的创意部分之外，其他的那些“策略性”内容几乎都是大同小异，基本是换汤不换药。我就曾经看过济南某广告公司给山东省内不同城市两个项目分别提报的方案，从文化阐述、客群归属、推广策略、媒介组合等各个环节真是如出一辙。　　

　　如果真的想看出广告公司对项目的实际把握程度，以及其所能够在项目整体营销中所能够发挥的作用，尤其是在不准备找营销乙方的前提下，那么对广告乙方推广策略的价值判断是尤为关键的。但大部分开发商并不懂得如何去评判乙方的策略水准。　　

　　无非两点：首先，直接将项目的具体销售要求直接告诉广告公司（哪怕是假定一个理论指标），让其针对明确的销售任务指标去完成方案，而不仅仅是照着葫芦画瓢、闭门造车，那些不知道或仅仅是“大体知道”销售任务就立刻着手做方案的广告公司，其实根本就是只懂“创意”、不懂操盘的二流公司；其次，别光看创意方案的漂亮，要听一听那些广告公司有没有提到对甲方的要求，如果真是一家懂得整体操盘的广告公司，那它在提出自家方案的同时，也一定会对产品、工程进度以及销售支持提出要求，否则也是不懂操盘实战的理论派。　　

　　开发商们，我是支持你们找广告乙方的，但你们不要陷入误区啊！

　　欢迎与作者探讨您的观点和看法，作者为山东智盟时代营销策划有限公司首席顾问，电子邮件： dafei1978@peoplemai.com.cn