青年居易项目位于天桥区北园大街与东工商河路交叉口、路北，这是居易公司来济南搞的第一个项目，小区总建面约7.2万多㎡，由13栋楼多层住宅组成，总户数约1900余户，主力户型区间在20—40㎡，精装修。这是济南市房地产开发史上第一个纯粹的小户型社区。　　

　　青年居易在2004年9月以3000多的价格开盘，那叫一个火，绝对震撼业内，一天就卖掉好几百套，火爆的销售局面持续了很久，一年多点儿的时间，房子基本就卖光了。一时间，青年居易成为济南地产营销From EMKT.com.cn的“教科书式”项目。　　

　　凭借青年居易的成功经验，居易置业的第二个小户型项目也开始了运作，这就是位于槐荫区经六路延长线和槐荫街交叉口的香桔市。香桔市项目充分借鉴了青年居易的操盘思路，以40㎡的小户型为核心主打，附带70—90㎡的两室，总计1100多户。　　

　　然而，虽然2007年是开发商“最美好的时光”，但香桔市的开盘并没有想象中的那样火爆，从07年5月开盘起的两年多里，其销售状况始终不温不火、平平淡淡，尤其是当市场行情走低之后，香桔市甚至打出了“8折”的促销口号。　　

　　同一开发商的两个非常近似的楼盘，为何会有如此明显的反差？答案是多方面的。　　

　　第一、两项目虽然定位都是小户型，但青年居易的位置显然更适宜这种定位。青年居易所处的北园大街，素来是济南市流动人口极多、商业氛围极强的片区，不仅直接毗邻长途汽车站和中恒商城，而且位于济南家居业的集散地（北园大街沿线；且娱乐业也非常发达）和济南服装业集散地（济洛路沿线）的交汇处。处在这样的版块中，小户型住宅的投资回报率是比较高的。　　

　　香桔市所处的位置和青年居易具有极大的差异性，不仅交通条件和展示面较差，而且周边的流动人口偏低，基本都是大型单位的长住户。在这样的版块里，其实更适合打造常规产品，而不是走“极致路线”，在后期的销售中证明了这一点，恰恰是70—90㎡的两室好卖，40㎡的主力户型反而不好卖！　　

　　第二、青年居易是济南的第一个纯粹小户型社区，20—40㎡的户型定位是济南人前所未见的新鲜产品，辅以精装配置，最低不到2万的首付、几百块钱的月供，这一切都令济南人产生了巨大的投资和消费冲动。据说最大的买家在青年居易买了30多套。　　

　　当时间进入到2007年，济南已经涌现出了一大批小户型社区和小户型产品，新鲜感消失殆尽，开始进入了客户分流与理性比拼的时代，香桔市入市时的操盘难度已经大大高过青年居易。　　

　　笔者认为，香桔市项目的运作周期似有延误，两个项目的衔接出现了过大的空当，若能最大限度压缩与青年居易的间隔周期，也许香桔市尚能沾一沾青年居易的火爆余温。　　

　　第三、虽然后来者香桔市在产品设计和包装上都胜过前者青年居易，只可惜前者在交房之后出现了部分质量问题，还引起了不小的纠纷，几家媒体连续报道了很长时间，这直接导致了济南人对居易置业这家外来开发商的不信任感剧增。　　

　　通过对比青年居易的火爆和香桔市的不温不火，我们可以发现：　　

　　1、并不是所有的“成功经验”都可以简单Copy，更不能被“成功经验”冲昏了头脑；　　

　　2、必须在成功的基础上加快后续的跟进步伐，让成功的势头持续保持，也许相对优势的持续保持才是能够令你始终领先的先决条件；　　

　　3、看到成功的经验，更要看到成功中的不足，世界上不存在完美的成功。试想，如若居易置业可以妥善的解决好项目在质量方面出现的问题，那其口碑效应将得到更好的体现。　　

　　由此可见，从“成功”走向“成功”并不是一件轻而易举的事情，而如何让“成功经验”发挥更大的价值，并且能够防止被“成功经验”蒙蔽了前行的视线，则是一个需要一再深思、恒久审视、透彻分辨的发展课题。

　　欢迎与作者探讨您的观点和看法，作者为山东智盟时代营销策划公司首席地产顾问，电子邮件： Dafei1978@peoplemai.com.cn