第一，济南的房地产市场与房价之所以同步稳定发展，首先是因为济南购房者阶层是由多个层面的稳定人群构成。　　

　　1、济南作为山东省省会，拥有一个庞大的公务员与泛公务员阶层。公务员包括省、市、区、县等各层级的政府机构职员，泛公务员阶层包括各科研单位、各级院校等种种编制庞大的事业单位职员。

　　2、2007年年底的《南方周末》曾有文章报道了这样一组数据：中国的电力、电信、石油、金融、烟草等垄断行业，以不到全国8%的职工人数拿到了占全国职工工资总额的55%。这是一个令人震惊的比例，其余行业92%的职工才拿到了45%的工资总额。这种情况在济南也不例外。　　

　　1、2两者相加，这两个收入较高且稳定的阶层大约占据了济南整体商品房市场的半壁江山。　　

　　3、济南老板阶层的换房需求与投资渠道的狭隘所造成的“挤入效应”。　　

　　换房需求就不说了，单说这“挤入效应”。 济南的大、小老板们在当初起家的行业里赚到钱后，由于原有行当已经不需要或者是不值得再进行大额投入，而整体商业环境的信用缺失与新行业领域的陌生无序，令他们心存疑虑不敢冒然介入。就这样，每当这批人的手头积攒下一定数额的闲散资金之后必然会选择相对最为稳妥的投资方向——买房置业。

　　再者，中国的信用体系是以固定资产为最优良的评估担保对象，故而这也在极大程度上刺激了部分老板的多次置业需求。　　

　　4、济南的城市化进程与作为省会大城市的人群集聚效应。　　

　　济南是山东省会，城市开放程度逐年提高，省内各个地市的高端人群纷纷到省城济南买房置业。虽说济南空气差了点，但凭借着远远超越下级城市的发展机会、教育资源、医疗保障、人口素质等一系列因素，吸引着山东一百多个下线城市中的高购买力人群。

　　3、4两者相加，又基本占据了济南中高端商品房市场的半壁江山。而1、2、3、4四类人群结合在一起，又不断将济南商品房供应结构逐年拉高，这就是众多工薪阶层感觉房价高不可攀、但房子仍在火爆销售的根本原因。　　

　　5、济南近年来城市飞速发展所产生的巨大拆迁量，由此所造就的巨大购房需求。　　

　　6、济南近年来处于结婚高峰期所造成的庞大婚房需求，典型的“6人或4人首付+两人还贷”的消费模式。　　

　　5、6两者相加，基本垄断了济南中低端商品房市场的大部分房源。　　

　　就是这些人群构成了济南商品房市场的庞大客户基数，而且这几类人群仍在稳步扩大。　　

　　第二，随着市场竞争的加剧，济南新增商品房品质的逐年提高直接带动了“价格回归价值”，品质拉动弹性消费的时代刚刚开始。　　

　　济南房地产市场这三年来最大的变化在于：本土开发企业逐年退出济南市场，外来强势开发企业纷纷成功抢滩。由此给济南市场带来的最大利好在于：这些资金实力强悍、开发经验丰富的过江龙，在各个维度把济南商品房的品质逐年抬升。　　

　　我曾跟部分外来的开发商进行过交流，他们进入济南市场后最“欣喜”的发现，不是市场容量的稳步提升，不是房价的初级阶段，而是绝大部分商品房产品综合品质的离奇低下。　　

　　为什么鑫苑、绿城、中海等开发企业进入济南市场的第一步，就是频繁组织观摩团拉去他们的老项目进行参观，概因其对自身开发水准、产品品质的强大自信。试问：济南曾有的几百家本土开发商有几个能拿出自己的招牌项目？！　　

　　只要把近三年来济南市新面世的商品房项目与三年前济南的那些老商品房项目进行分项的对比，我们就可以轻松的发现——新、老产品品质差距之大，已经完全不在同一个层面上。　　

　　营销From EMKT.com.cn的根基就是企业所能够为客户创造的价值，营销的本质就是把你所能够为客户创造的价值传递给客户。　　

　　站在产品价值的基础上看，衡量一件商品的标准，从来不是“贵不贵”，而是“值不值”，这也就是我们常说的“性价比”。如果用性价比与产品价值的复合角度去衡量，我们甚至会得出完全相反的结论，以前的房子“虽然便宜但买的不值”，现在的房子“虽然贵但买的值”。　　

　　现在有些城市的项目在降价，其实这不是降价，而是“回归价值”，因为那些项目的价值提升没有跟上价格的提升；其实在大多数情况下，“房价泡沫”是不存在的，大量存在的是“产品泡沫”。济南也是一样，能够在“逆势”中屹立不倒、甚至逆势火爆的楼盘，背后的依托就是产品价值，就是凭借产品品质拉动了、激发了市场的消费潜能；而那些一遇风吹草动就门可罗雀的项目，其所遭遇的不是“市场危机、房价危机”，而是“产品危机、价值危机”。　　

　　济南，产品品质与价值拉动弹性消费的时代不过是刚刚开始。　　

　　与其抱怨市场的不景气、消费者的观望和竞争的激烈，不如潜心研究消费者的需求。当我们不了解消费者、不能够为消费者创造价值时，市场是狭小的、走低的；当我们真正从消费者的角度想问题、并能够为消费者创造满足需求的价值时，我们发现——市场还有无限的空间。

　　欢迎与作者探讨您的观点和看法，作者为山东智盟时代营销策划公司首席地产顾问，联系电话：0531－83530130，电子邮件： dafei1978@peoplemai.com.cn

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