|
|
|
|
零首付：先假设你是有信之人 上海特色零首付 7月19日，上海的零首付高温终于迎来了主角——在众多媒体的“全程陪同”下，计强强和建行上海分行签定个人住房贷款合同，成为第一个享受个人住房贷款零首付的客户。从可以贷款70%、80%，到现在可以从银行贷100%的购房款，已经拥有6套住房的计先生是中国住房信贷的见证人。 此次上海的零首付高温始于7月初。7月5日下午，建设银行上海分行对外宣布“首推”零首付住房贷款。与此同时，原本准备第二天“首推”的工商银行上海分行，也赶在这一天下午公开了自己的零首付计划。两家银行的做法大同小异，都是购房者可以用已有产权住房和所购住房做抵押，向银行申请购住房全部房款的贷款，这样购房者不必在首期一次性支付20%或30%的房款。 显然，用已有产权住房作抵押获得新房首付款贷款，上海的零首付是有条件的，真正意义上的零首付只需用所购新房做抵押就可以获得全部的住房贷款。 有房的人有机会 对那些已有住房的老住户来说，上海的零首付不失为一个令人兴奋的好消息。56岁的陈老师家住徐汇区太原路297号，夫妇俩都是华东理工大学的老师。陈老师家的房子是一套继承而来的旧房，前几年就想买一套新房，但同时拿出买房的首付款和装修费有点困难。 陈老师一家研究了建行的零首付贷款后，办理了抵押、评估、公证、保险等一系列手续，与建设银行徐汇支行签定了贷款合同。陈老师看中了学校附近的一套三室两厅，总价35万元，陈老师说：“我和爱人都有稳定的收入，儿子从事计算机行业，我们对未来还贷充满信心。” 尽管按要求每月需还款3000元左右，但陈老师夫妇商定每月还款6000元或者更多，他不希望还款期拖个十几年，“我希望尽快把钱还了，以前从没有借过钱，所以总有点心神不定。”的确，对买房者来说，零首付不等于不付，眼前的付款压力减少，长远的还款负担无疑加重了。 最关心住房零首付业务的应该是那些年轻白领。他们有相对稳定和优厚的收入，对未来的预期充满信心，但由于刚参加工作，积蓄不多，需要花钱的地方很多，住房首付款往往成为他们尽快买房的障碍。 上海为那些父母在这个城市里已经有住房的年轻人买房降低了门槛，外地的“移民一族”依然少有零首付的机会。实际上，建行上海分行推出零首付新品种之前经过仔细的市场调查，目标对准的并不是那些真正的无房户。建行上海分行房地产信贷部的沈小莺副主任说：“我们零首付的对象并不是没有钱或缺钱花的人，而是已经有一套住房，需要改善一下住房，并且有能力承担的家庭。” 银行帮自己赚钱 率先享受零首付业务的计先生，贷款买第7套住房的目的不是自己居住，而是用来出租，然后用租金来还银行的贷款，精明的计先生“生财有道”。虽然不愁没有旧房作抵押，计先生也觉得“不过瘾，这不是真正的零首付。”计先生没花一分钱，仅靠旧房的产权抵押就可以赚回一套新房，难怪他觉得不过瘾，如果是真正的零首付，他的“无本投资事业”会更大。零首付一出台，像计先生这样聪明的上海人很多，以至于上海的媒体称“零首付催生了二房东”。 对于计先生能用银行的钱赚回更多自己的房，建行上海分行房地产信贷部副主任沈小莺说：“计先生用银行的钱赚钱，是因为他善于经营，他要承担房产市场和银行利率变动等多方面的风险。银行不可能像有的人说的那样干脆自己买下房子再出租赚钱，银行不是房产公司。” 沈小莺副主任的同事闵远松则认为，零首付也使个人的理财手段更灵活，“假如我能付得起首付款，我也可以选择零首付，现在股市都到了2000点，我为什么不用这笔钱去投资股市呢？” 促销背后的风险 银行业人士指出，建行和工行打出“零首付”招牌不过是一种比较高明的促销手段。中国银行零售业务部总经理张卫东说：“零首付我的理解是一种促销手段，住房信贷的比较激烈，银行要考虑怎么能够竞争吸引住客户。” 从1998年开始，个人住房贷款渐渐成为银行热门的金融产品，各家银行纷纷降低贷款条件，首付款从30%，到20%，10%，乃至零首付。到了2000年，各行竞争开始白热化，建行具有传统优势，高呼“要买房到建行”；工行不甘落后，宣称“在资金和网点上有优势”；农行要做好基层工作，“占领小城市”。建行2000年计划新增个人住房贷款余额400亿元，工行的目标是360亿元，农行的计划是200亿元。 虽然各家银行都明白，个人住房贷款的高质量的优质资产，但在零首付的买房游戏中，风险需要银行一肩承担。中国社会科学院的汪利娜研究员说：“住房贷款的风险要从制度上加以防范，现在住房二级市场不完善，房地产产权复杂、抵押登记制度也不健全，这些都加大了银行个人住房贷款的风险。” 业内人士指出，上海之所以在住房金融上走在前头，就是因为上海在这些制度环境上要优于其他地方。 有人反对零首付 对零首付，房地产公司应该是举双手赞成，毕竟，多一种付款方式，房地产公司就多一个潜在的客户。 出人意料的是，北京中鸿天房地产有限公司总经理潘石屹有顾虑：“我是不赞成零首付，如果是零首付，就会使发展商和客户之间可能达成某一种默契，来把银行的钱套走，这样就不利于房产信贷的健康发展。客户选择房子应该是慎重的，只有让客户掏钱，他才是慎重的。如果是真正的零首付，不承担风险就是不慎重的。在中国现有的信用制度和房地产商良莠不齐的情况下，房地产的资金会朝不好的项目发展，整个的机制比较乱，对市场的健康成长是不利的。” 为了降低银行的风险，完善的房地产交易市场是必须的——万一个人无法归还住房抵押贷款，银行可以顺利地处理抵押的房产。 但在潘石屹看来，在北京，即使是有条件的零首付都难以实行。不完善的住房二级市场会让抵押在银行手中的房产成为“不动”产；抵押登记制度不健全造成房产的重复抵押会使银行陷入经济纠纷的泥淖；而最让人心烦的是房产千奇百怪的“成分”：内销房、外销房、商品房、经济适用房等等。不同成分的房产的产权是混乱的，有些房产的土地使用权和房屋所有权是分离的，买房者常常是只购买了房屋所有权。而最有价值的部分是可以保值增值的土地使用权，不是需要折旧的房屋所有权。不管是谁，把这些情况都弄明白都将是一笔不小的成本。 真正的零首付何时实行? 零首付，尤其是真正的零首付之所以应该缓行，是因为我国的个人信用体系不健全。 无论是否零首付，客户在向银行申请住房贷款时，银行都要考察个人的资信状况。虽然各家银行具体的评价方式和标准有所不同，但依据无非是年龄、学历、职业、家庭背景等简单资料。信贷员除了靠这些基本资料再加上自己的直觉外，购房者单位出具的收入证明是最主要的依据——而具有讽刺意义的是，单位往往最不了解自己员工的真正收入。某商业银行的信贷员说：“我更关心抵押物是否得到恰当的评估，看它是不是会贬值。” 因为对个人信用不放心，上海的零首付是有条件的。买房者要用旧房抵押首付款，因为银行担心如果是真正意义上的零首付，买房者缺少利益制衡，在还款初期更容易退出，——如果他对房子不满意，可以轻轻松松抽身就走。 真正意义的零首付是个人信用的试金石，它反映了人们信用观念的巨大转变。银行先假设你有信之人，无须再用首付款来制衡，仅凭个人的信用状况和所购房产权就可以进行全额的住房贷款。 而在目前的信用环境下，银行真正实行零首付则勉为其难。所幸，上海已经开始建立个人信用体系的努力，通过第三方的资信公司为个人建立信用档案，评估个人的信用状况。 信用是相互的，如果每一个人都在完善的信用体系监督之下，都很珍惜自己的信用，把信用当成自己的财富，银行也会给个人提供更多的方便。(据《三联生活周刊》) 本网刊登的文章均仅代表作者个人观点，并不代表本网立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。
|
主页 │ 关于麦肯特 │ 关于网站 │ 招聘信息 │ 广告服务 │ 联系方法
版权所有©2000－2021
深圳市麦肯特企业顾问有限公司
麦肯特®、EMKT®、情境领导® 均为深圳市麦肯特企业顾问有限公司的注册商标
未经书面明确许可，本网站所有内容禁止任何形式的复制和转载
如有任何意见或建议，欢迎与我们联系
