楼王一词尚没有统一的概念定义，楼王、楼花等概念均源自早期的香港楼市，香港房地产市场以高层公寓为主力产品形态，其所宣传的“楼王”泛指公寓顶层面积最大、标价最贵的那几套房源单位。

　　之后，随着大陆房地产市场的发展，香港、台湾等新颖的操作理念、先进的地产营销模式逐步渗透进广东、上海、北京等地区，楼王概念为广大地产商、代理商吸收后，楼王产品在楼盘营销和开发牟利中的作用日趋显著。中国地域辽阔、产品丰富多样，故而楼王一词亦逐渐丰满起来，拥有了更多的内涵。

　　一、楼王含义

　　我理解的楼王主要有以下含义：

　　1、大部分楼王是指社区里所有楼座中的“整栋楼座楼王”，只有在单体楼中楼王是指屋王或户王；而且根据楼盘的规模差异，还会细分出更多品类，例如楼王组团，泛指超级大盘中的最佳区域内多个楼座共同组成的部分，楼王组团中往往还会出现楼王之王；再如一期楼王、二期楼王……，泛指分期开发的楼盘中每一个开发周期内的楼王。

　　2、大部分楼王是指一个楼盘中产品形态最高端的部分房源，典型如一个涵盖多种产品形态的综合社区中的别墅产品，又如一个拥有独栋、双拼、联排等各种产品类型的别墅社区中的独栋别墅。

　　3、综合各类要素后的最佳房源，例如环境、景观、朝向、户型设计等综合方面最优，其中尤以景观为评定楼王的最关键要素。越是大楼盘，其不同楼座间的资源差异性越大，楼王也越好分辨；楼王在社区中一定是占据着最好的景观资源、拥有甚至独享着最好的配套设施、最好的户型设计与配比等。

　　4、户型最大、单价最贵、总价最高的房源。

　　二、楼王作用

　　地产营销中的楼王战略有些类似其他诸如快消产品中的高端品类，例如牛奶，蒙牛推出的特仑苏与伊利推出的金典，再如将军烟草推出的天元品牌和趵突泉推出的54度芝麻香型。既是为了迎合高端消费，也提升了自身整个产品线的档次感。

　　在同类产品中人为拔高、塑造出高端品牌或品类，具有同时满足实战需要与心理需要的双重功效，可谓一箭双雕。

　　第一、实战需要。

　　在此，我以智盟时代在东营市全案策划代理的水城国际项目为例，诠释一个典型楼王的诞生过程。

　　水城国际项目由东营市城发置业投资开发，总建筑面积24万㎡，南侧为市政规划的34万㎡的明潭湖公园，整个楼盘的产品形态延临湖一侧向北次第增高，由叠加别墅、小高层、高层组成。

　　经过分析，根据产品的资源稀缺度，我们认为该项目中的别墅产品部分对项目的重要意义来自三个方面：A、作为最高端的产品形态，能够有力的拉升社区整体档次与品质感；B、占有了一线湖景资源，这垄断性、空前性的资源优势注定了别墅产品是项目中售价及利润双高的产品；C、别墅数量不多，自身销售压力极小，理应成为其他类型产品的映衬，尤其是抬升高层单位售价。

　　在综合考虑了多方面因素后，我们制定出的销售价格为：别墅产品均价7500左右，小高层产品均价4500左右，在此基础上，我们初步将居于最佳位置的两栋大别墅价格定位在1万元/㎡。楼王诞生。

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