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房产销控 陷阱重重 房地产的利润与销售速度直接相关，因此，控制销售进度就可以对利润率产生很大影响。房产销控的是通过对销售速度和价格的控制达到高价全额销售的目的，开发商的销控就是业主的购房陷阱。 楼盘“销控”的概括为控局势、控价格和控速度。 控局势——差房能卖掉，好房高价卖 在一个楼盘的中，物业有优劣好坏之分，通常情况下是优先出售户型或者位置等条件不是很好的产品，而把好位置、好户型的产品留到价格可能达到更高水平的时候进行销售，这是价格炒作的一般性原则。同时也规避了不好的户型型无法销售的风险。 控价格——在价格最高时抛售 房产销售有个特点，越接近现房，物业的风险越低，购房进驻的时间越短，物业业主的成本越低，因此越接近现房价格就越高。而一般性销售都是低开高走价格策略，在开盘期，价格较低，这是促销的手段，其实在最低价格的房子开发商可能一套都不会出售。通过不停的广告造势，人气增加，楼盘升温，价格开始抬升。所以在价格最高时期也就是热销期时，也是开发商大规模抛售的时期，同时也获得了最大的利益。一般说来，开盘时销售的仅仅是一小部分，有相当大比例的房子，尤其是好户型将留到现房或接近现房时销售，来通过涨价获取更多的利润。” 控速度——加速度营销，降本增利 房产销售的速度直接影响开发成本，销售速度越快，回款速度越快，资金流动的也越快，开发的成本也就越底，相应的利润就会增加。通过销控手段，制造热销虚假局面，可快速提升销售速度，这是开发商惯用的伎俩。在营销学上也成为加速度营销。 通过对售楼现场人流的控制和销控表的设计，可以制造出虚假“热销”局面，创造购买压力，提升销售价格，出现抢购行为，有些开发商通过惜售和拍售的手段来蒙蔽业主，提高物业的虚假价值。 销控手段——七大陷阱套买家 房产销售的信息保密性和不对称性为销控创造了良好的条件，虚弱的房产开发商通过销控手段和认购方法来促动资金流动，倒也赚个满钵。所以销控就是炒作房产实施资本运营最有效的方法。 陷阱1：创造供不应求局面 少放房源 在楼盘认购或者开盘之前，通过统计电话咨询量和售楼处来访量来确定基本的意向客户的数量，然后确定按远少于意向客户的总数放量，通常的比例是20%左右，有时甚至更低。 所以，排队热销的场面就司空见惯了。当“供不应求”的情况出现后，开发商有两种选择，一是继续拿出房子，加快销售速度；二是涨价——大部分开发商会选择后者，而涨价的幅度将根据房源稀缺的程度来确定。 仅就排队而言开发商还有技巧，花钱雇佣社会闲散人员参与排队，滥竽充数，有意创造人气，对于下岗工人来说到也是一种收入途径，何苦不为，简直是来者不拒。这种热销场面可使得销售一蹴而就，达到目的，短期内聚集高额资本，开发商发了家倒也高枕无忧了。 本网刊登的文章均仅代表作者个人观点，并不代表本网立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。
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