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推动中国住宅的产业化进程


《销售与市场》2000年第一期, 2000-07-04, 作者: 王石, 访问人数: 2792


  中国大陆的房地产经过10多年的发展,在世纪之交表现出三个新的特征,一是房地产大量开工,库存持续上升;二是在国家金融政策、产业政策的调整下,全国主要城市的房地产价格持续下跌;三是中国主要城市已开始出现城市空心化现象。

  从趋势看:1.房地产大量开工,库存持续上升的局面在未来几年内还将同时存在。主要原因是:房地产行业对投资资金仍将保持一定的吸引力;由于房地产资金、技术的进入门槛不高,新发展商进入市场仍相对容易;规划设计、销售代理、物业管理等中介水平不断提高,为不专业的发展商提供了社会支持;为保持国民经济的增长,各级政府仍将对房地产行业大力支持,固定资产投资及房地产的开工量仍将维持较高的增长比例;几年前开发的住宅在个人购买率不断上升的市场中缺乏产品竞争力,即使降价也难以消化;市场竞争日益激烈使小规模发展商生存空间缩小,地域性的房地产主导企业将逐步形成。 

  2.未来一两年内主要城市的商品住宅价格会继续出现微幅下降,但下降空间有限。一方面房地产行业利润率正趋于社会平均水平,房地产按揭贷款集中在主要城市,个人付款仍有较大负担,且在全国大范围推广有一定难度;另一方面土地成本刚性,地价下降空间小,费改税又对发展商开发成本影响不大。

  3.城市空心化是一种必然趋势。城乡结合部大型物业的开发不断增加,规模不断扩大,将培育大型房地产企业的规模化优势,而且城乡结合部价格稳定,住宅的产品素质对普通收入阶层有较大吸引力。同时城乡结合部物业的大规模发展,将对市中心的物业造成巨大压力。 

  与欧美和日本等发达国家相比,中国的房地产业仍处于工业化前时代,突出表现在缺乏行业标准、施工工艺落后、科技含量和环保技术的应用仍处在一个较低的水准、房地产企业普遍规模不大、在低水平上激烈竞争,由此带来一系列严重的资源浪费和质量问题。解决上述问题的正确选择是推动中国住宅的产业化进程,培养一批专业化、规模化开发的房地产龙头企业。

  在中国,住宅产业化是要形成住宅建设的工业化、标准化体系,在能源、材料、土地资源等方面的消耗接近国际标准,运用新技术、新材料、新工艺,广泛采用节能、物业管理等成套技术降低建筑成本。 

  我们注意到,国家建设部已于1998年成立了住宅产业化办公室,表明对这些问题有了清晰和深刻的认识,而万科也愿意与政府部门合作,共同推进这一进程,使21世纪中国的住宅产业在健康和积极的轨道上发展。 

  万科住宅产业化发展的方向是提高科技含量,广泛运用环保技术,为顾客提供舒适、安全、耐久、环境美好的可持续性发展的居住小区。具体包括以下几个方面:

  1.将万科的开发纳入国家建设部住宅产业化范畴,但万科并不介入住宅相关部件、配件的生产体系。 

  2.为有效利用土地资源,降低能源、材料的消耗,万科已成立建筑技术研究所。

  万科建筑技术研究所的任务是:

  ①通过在住宅规划设计中采用经济可行的各项科技手段,达到为住户提供舒适性、耐久性、安全性、经济性、环保性的居所。 

  ②提供住户在日常居住过程中的消耗与其切身利益相符合(节约能源、减少费用支出等)的理论根据。 

  ③总结万科地产10年来各项目开发设计、建设经验,指导今后的项目规范设计。 

  ④建立信息收集网络。 

  ⑤发挥万科特聘专家的作用。 

  3.从住宅小区的开发转向社区的开发,在城乡结合部进行规模开发,开发新的市镇。

  4.建立新的融资渠道,住宅证券化、金融化,广泛与国内外金融机构如基金、保险等结合,增强资金实力,具备规模化开发、新市镇开发的实力。

  5.广泛吸收国际设计经验,与世界一流的设计公司建立联系,如美国贝律铭设计事务所、日本黑川纪章设计事务所等。

  6.加强与建筑商、材料商的信息沟通,形成协作网络,推动产业化进程,成立产业同盟。网络成员将包括全国主要城市的发展商、建筑商、材料商、设计单位、中介机构、金融界等相关行业代表。通过论坛会、定期刊物、电子网络等方式进行广泛的信息交流,针对专业人员开展培训,进行产品开发、建设合作(如环保及新技术研究合作、项目开发合作、资金合作等),通过批量采购、成套生产降低交易成本,发挥专业化优势,引进基金启动项目,增加融资渠道。 

  作为中国首批上市公司,万科自1988年进入房地产业,至今已逾10年,成功地建立起“万科地产”优秀的品牌形象。万科对中国房地产市场的发展深具信心,在新世纪,我们将不断提高在中国主要市场的占有率,并通过积极推动住宅产业化进程,提高住宅科技和环保技术等策略,为客户提供更优质的产品和服务,同时亦为行业探索新的标准。



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