星河湾：800000平方米

　　锦绣香江花园：2670000平方米

　　广州雅居乐：2330000平方米

　　祈福新村：4330000平方米

　　南国奥林匹克花园：68000平方米

　　华南新城：2100000平方米

　　华南碧桂园：1730000平方米

　　广地花园：1066000平方米

　　华南板块八大地产商开发楼盘面积

　　继华南板块楼盘取得火爆之后，广东房地产商越来越青睐在郊区推出超级楼盘。2002年，广州一些实力房地产商又开始在广园东进行“造城运动”，最明显莫过于2002年5月1日开盘并开创了中国房地地产奇迹的碧桂园凤凰城（一天销售7个亿）。除了碧桂园凤凰城1万亩的楼盘之外，还有香江集团在新塘镇征地530万平方米的“广园东锦绣香江花园”，珠江实业在从化市太和镇、神岗镇圈地800万平方米建设的“珠江凤凰城”；合生创展也在天津购地18000亩（相当于12平方公里）……相比之下，华南板块楼盘又是“小巫见大巫”了。

　　面临中国房地产商的这种发展趋势，王志纲先生提出房地商应该从地产商发展到“城市运营商”。城市经营主要包括城市定位、城市发展战略、城市的布局与规划，之后是城市形象的包装与推广。而城市经营离不开城市运营商。城市运营商不同一般的房地产开发商，顾名思义，是指运营城市或区域的发展商。它们所从事的经营活动已经从常规地产向城市层面延伸，从大盘开发向区域经济延伸。王志纲谈到城市运营商要承市长之上，启发展商之下，对所在的区域统一规划与布局，整合各种发展商来投资、经营，用全新的模式去打造一个新的区域和城市。王断言，在未来几年里，具有城市运营商素质的房地产开发商，将可能开辟中国房地产业一个全新的时代，成为游戏规则的制定者和游戏规则的颁布者。

　　“大盘化”是否有一个合理的度

　　万科的王石曾公开指出，土地储备是未来开发之需，但是会有资金占用周期，这样不仅会加大资金占用量，还会影响公司即时的净资产回报率，所以，总的资产负债率不宜超过60％，而目前国内房地产公司的平均资产负债率大于80％，进行土地储备的能力是极其有限的；此外，单项土地储备的大小还取决于产出能力，就万科的经验，单个项目年销售单位1500套（约16—18万平方米）是个上限，如果一块土地准备用5年时间开发，那么它的适合建筑面积应该是：17万平方米（取中值）／年×1.2（公建配套）×5年＝102万平方米。

　　但是，一些大城市的发展商，有的单项土地储备已经大到200万、300万、400万平方米，甚至更大，这无论从企业的资产负债还是产出能力考虑，均超越了理性范围。另外，房地产商圈地之后，也并不是一次性开发，而是分期开发，但是开发商从政府拿地的资金就成为了一项成本。2003年，在广州市场出现的“假按揭”、“重复抵押”事件也暴露出了发展商的资金并不充裕。

　　对发展商而言，大规模开发，当然好处也有不少。但是对于购房者的生活和居住呢，是否规模越大越好？有专家指出：占地面积10万平方米左右，建筑面积不超过20万平方米的小区，居住是最舒适的。这也是中海地产一般不开发大楼盘，但是每次开盘都畅销的原因之一。

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