天贵大厦是一座位于广州中心商务圈——天河北的5A级写字楼。前期项目曾因资金不足而烂尾，后被另一实力雄厚的大公司注资盘活，并打造成广州最顶级的写字楼之一，力求与广州的标志性建筑、最高级写字楼——中信广场分庭抗礼。

　　今年七月底是天贵大厦交楼的日子，发展商期望通过策划一次有轰动效应的交楼庆典活动，一举打响天贵大厦的知名度，同时为下一步销售积蓄客源。

　　对于一座5A级的高档写字楼来说，交楼庆典活动是一次非常重要的公关宣传机会。如果交楼庆典活动能够一炮打响，对项目的社会知名度、品牌美誉度、后期市场推广都有不可估量的影响。在接手项目策划之后，我们刻不容缓地对项目进行了全面的调查研究，力求从各方面完善策划方案，以最切合天贵大厦形象与定位的交楼庆典活动，拉开天贵大厦市场推广方案的帷幕。

　　一、活动时间：2003年7月20日

　　二、活动主题语：财富汇聚、智能化、国际化

　　三、活动主线：

　　1、树立广州新一代顶级写字楼至尊形象（财富汇聚、智能化、国际化、地位至尊、交通便利）

　　2、营造一种与富为邻的“场气”（人气至旺、商业气氛浓厚）

　　3、借顺利交楼之机为天贵大厦造势，为下一步销售积蓄客户资源与社会资源

　　四、推广策略　

　　1、依托发展商良好信誉，打造天贵大厦优势品牌形象。　　

　　2、抓住市场主流需求，迎合未来发展，出奇制胜。　　

　　3、写字楼与商铺营销互动，互为促进，双赢共存。　　

　　4、通过公关、媒体、活动进行整合营销，让“天贵大厦——广州甲级写字楼第一品牌”此概念牢牢建立在目标客户心目中。

　　五、天贵大厦市场分析

　　一份好的策划方案离不开前期严密的市场调查与市场分析。在具体撰写策划方案之前，必须先对整个广州的写字楼市场与天贵大厦本身的优劣之处进行综述。

　　1、广州写字楼市场三大区域

　　广州写字楼市场历经多年发展，目前业已形成“环市东”、“东风路”与“天河北”三大写字楼商贸中心。 环市东写字楼以其成熟的都会商务与生活配套而受追捧，并因此形成独特的“环市东都会商务区”；东风路沿线政府行政机关众多办事方便，东风路也因此而形成独特的“东风路府前经济带”；而天河北则得益于新经济的推动从而形成独特的“天河北新经济区”。然而从2002年下半年来，环市东写字楼物业的租售成交量明显地大大减少，相反，一些地铁沿线写字楼项目尤其是天河体育中心周边地铁沿线写字楼项目却日见俏销。环市东写字楼受冷落的原因归咎于近期此区域缺乏有号召力的新亮点，以及该区域本身可供选择的写字楼货源不足，但事实上，其最主要原因在于环市东写字楼项目缺乏“地铁”概念优势的支撑。　

　　而此相反，地铁沿线写字楼日渐走俏。目前广州市地铁沿线高档写字楼项目多达５０多个，占据了目前广州市高档写字楼物业近５０％的份额，像中旅商业城、广百大厦、中信大厦、天贵大厦、羊城国贸等都是广州市颇具影响力的地铁沿线写字楼项目。中旅商业城由于正处于地铁一、二号线交汇处，独享双重地铁商机优势，正式推出不久出租率业就达５０％以上，大型保险公司、化工企业、金融业、广告公司甚至地铁公司纷纷进驻，租售前景极其看好。

　　2、天贵大厦SWOT分析

　　S（优势）：地段优越、设备一流、开发商良好品牌、有良好的升值潜力

　　W（劣势）：前期烂尾造成的负面影响、售价比同地段楼宇高

　　O（机会）：甲级写字楼需求旺盛、CEPA之后更多外资企业进驻广州

　　T（威胁）：周围同等级写字楼（中信广场、大都会广场、金利来商务港等）竞争进逼

　　3、天贵大厦目标客户群细分　

　　根据行业属性、经营方式和客户特征几个细分变量，天贵大厦的目标客户群大致可分为以下四大类：

　　A、 政府机构转制出来的大集团（公司）以及将要转制的大集团（公司）。这些已经转制的公司经过数年的发展，具备了相当的实力，进而产生了对改善办公环境的需求。

　　B、金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融机构。

　　C、大型股份制公司及外省市集团（公司），包括上市公司。

　　D、大商铺业主

　　4、目标客户群需求细分

　　A、 地段取向型：（我们的优势：天贵地处天河北——广州未来的CBD）

　 B、 价格取向型：（我们的优势：不能只看价格，而要看性价比——天贵大厦未来的升值前景）

　 C、 质量取向型：（我们的优势：5A级的写字楼）

　 D、 使用时间取向型：（我们的优势：天贵大厦现楼出售）

　 E、 服务取向型：（我们的优势：著名物业公司管理）

　 F、 盈利取向型（我们的优势：地处广州商业气氛最浓、消费能力最强地段）　

　　对目标客户群的需求进行细分的目的是为分类营销做好准备，在吸引目标客户群参加我们的交楼庆典之时，我们必须预先定好方案，有针对性对不同需求心理的目标客户进行逐个分类营销，在宣传重点上有所侧重。

第 1 2 页　　　　下页：第 2 页 8

	林景新：林景新，营销传播及企业危机管理专家，中国式企业危机管理理论的创立者与实践者，著有《中国式企业危机管理》、《网络危机管理、《营销造势》、《创意营销传播》等专业著作。现任中国多家顶尖公共关系传播集团高级顾问，为多家企业及机构提供声誉管理、品牌管理、危机公关、营销传播方面的咨询及培训。 Email/msn: Jingxin_lin@hotmail.com Mobile :13711578184 （广州）
	查看林景新详细介绍　　浏览林景新所有文章

相 关 文 章（共3篇)

“楼王”战略 （2008-05-21, 中国营销传播网，作者：郑振飞） 女性诉求的差异化营销－－雅兰苑营销策划案过程实录 （2004-02-02, 中国营销传播网，作者：林景新） 小户型白领公寓网络行销推广方案 （2003-09-22, 中国营销传播网，作者：林景新）