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“零首付”并非无代价


中国营销传播网, 2000-10-20, 访问人数: 3454


  近期,建设银行上海分行为促进住房信贷的发展,推出了一种新的个人住宅抵押贷款——“零首付”,即购房者不用支付任何首期付款,就可以从银行获得100%的抵押贷款。

  “零首付”乍一听起来,不用个人掏一分钱,就可从银行借钱买房,这对刚刚进入社会,个人金融资产积累不足而又急着购房的人来说,的确颇具诱惑力。但是,仔细琢磨,人们会发现我国的“零首付”与发达国家的高比例贷款或无首期付款抵押贷款还有一定的区别。这种“零首付”虽然不需个人支付首期付款,但是获得银行贷款的条件是要以两栋房产,即现有住房(可以是父母或亲朋好友的房子)和预购新房作抵押,这便利刚刚降低借贷的“门槛”忽悠一下又抬高了起来。进一步分析,我们会发现“零首付”的代价和成本并不低。

  对于消费者来说,“零首付”虽然免除了20%-30%的首期付款的负担,但是“以两栋房屋作抵押”的借贷条件,对于那些无房户、城市化中的新增人口、流动人口和刚参加工作的年轻人来说并不轻松。他们上哪儿找一个能让银行接受并能与自己共同承担抵押风险的伙伴和抵押品呢?找不到合格的抵押品,“零首付”对他们仍是可望不可及的奢侈。

  此外,“零首付”虽然减免了消费者的当期负担,却加重了他未来还贷的负担。目前,我国实行的是浮动利率抵押而不是固定利率,在经济增长缓慢和利率多次下调的情况下,100%的债务负担对于一些当期收入较高者是可行的,但随着经济形势的变化,利率的上调,会增加借贷人未来债务负担,从而影响他的还贷能力。

  从银行经营的角度来分析,在我国住宅金融基础设施极不健全的情况,“零首付”潜在的风险及带来的经营成本也令人担忧。这种风险表现在:首先,“零首付”设计者的初衷是要满足当期收入高但个人资金积累不足消费群体的需求,但是,在个人信用制度不健全、个人资产透明度低和工作变动频繁的情况下,银行很难就个人的信用做出正确的判断。

  其次,我国抵押制度不健全也会给“零首付”实施带来诸多风险,这突出表现在:

  (1)抵押品设置难。按照我国的《担保法》,抵押也是担保的一种方式,具有降低信贷风险的功能,问题在于我国住宅抵押市场上,许多借款人购买的预售商品房,对这种不属于现存的房地产不仅理论上争论很多,更重要的是,由于开发企业资信差,竣工期和房屋质量无保障,银行如将这种虚拟房地产作为“零首付”抵押品,其风险是可想而知的。

  (2)抵押登记制度不健全。即使消费者购买了现房,但是,按照有关的法律,只有向房地产管理部门办理过抵押登记的房地产,才具有对抗第三人的效力,而目前我国许多城市抵押权登记难、登记制度不健全,就很难避免房地产的重复抵押,从而侵害银行债权人的利益。

  (3)抵押物产权不清。多年来,我国实行一种房产所有权与城镇土地国家所有的“两权分离”的政策。而目前在市场上交易的各类房地产中,其土地的供给形式极其复杂。其中,大多数的房屋土地是以无偿划给的形式取得的。这类住房在出售时,其成本价格并不包括土地的价格,也就是说,这类住房在申请抵押贷款时,抵押物只有房产所有权而不含土地使用权,那么,这种没有土地权属的房产是否具有保值、增值的功能呢?是否能保全债权人的利益呢?

  (4)抵押物处置难。按照“零首付”设计得想法,两栋房产抵押可以保证贷款的收回万无一失。但是在现实生活中,除海南为解决积压商品房按中央指令采取了强制性拍卖外,其它强行取消消费抵押赎回权的案例还并不多见。这也会给“零首付”带来一定的风险。

  除信用制度和抵押制度外,抵押担保保险制度不健全也是“零首付”发展的一种障碍。首先,面对外资的竞争与挑战,我们的保险公司只能将钱存入银行,靠低得可怜的利息过日子。其次,从各地因地制宜创造出了多种抵押担保形式说,单位担保因有许多经营性企业的资产质量低和人才流动频繁,导致担保资质差的问题。就“连坐”制度来说,这种担保形式对个别小笔贷款也许是可行的,但是,当贷款金额大到数十万规模时,它的可行性就很成问题,并没解决抵押物的财产风险和借款人的信用风险问题。而目前各地自行其事,各搞各的置业担保公司,其资质、专业人员和管理水平都不规范,而且其又不经济,也不利于全国规范住宅抵押担保和保险机制形成。

  因此,在我国信用制度、抵押制度和抵押保险制度很不完备的情况下,“零首付”抵御风险的功能是十分有限的。积极地从制度安排上,解决风险防范问题,才能为“零首付”的推广和抵押新产品创新奠定稳定、坚实的基础。这应是我国抵押市场发展的当务之急。(据《中华工商时报》) 





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